Il blocco degli affitti

Tratto da:

Cronache economiche e politiche di un trentennio (1893-1925), vol. V

Corriere della Sera

Data di pubblicazione: 17/02/1919

Il blocco degli affitti

«Corriere della Sera», 17 febbraio[1], 28 marzo[2], 2 aprile, 16 settembre[3], 10[4] e 19 dicembre 1919; 20 maggio 1920

Cronache economiche e politiche di un trentennio (1893-1925), vol. V, Einaudi, Torino, 1965, pp. 66-98

 

 

 

I

 

Gli organizzatori della fame di case

 

Molti sono i fattori che hanno provocato la fame di case, che attualmente domina in molta parte d’Europa ed è intensissima in talune regioni d’Italia: alcune transitorie, come l’afflusso dei profughi e le requisizioni dell’autorità militare, altre più durature, come la sospensione assoluta delle costruzioni civili durante gli anni di guerra, il rincaro dei materiali da costruzione, il rialzo dei salari, l’aumento delle imposte, elementi tutti i quali potranno forse in parte attenuarsi, ma sono destinati a lasciare traccie profonde e permanenti. Né è destinata fortunatamente a venir meno la brama di una casa migliore, la quale sorse e crebbe durante la guerra in quella classe operaia la quale ottenne salari cresciuti; e fece così aumentare, per unità di abitante, la richiesta dei locali d’affitto.

 

 

Contro questi fattori della fame di case la lotta non è agevole. L’equilibrio finale potrebbe trovarsi solo in una situazione nuova in cui la popolazione fosse disposta e potesse pagare fitti in denaro più alti, corrispondenti al maggior costo della casa, in guisa da consentire ai costruttori di ottenere, pagate le spese, un interesse sul capitale impiegato non inferiore a quello che si può ottenere da altri impieghi. Da questi termini non s’esce. O decidersi a pagare fitti uguali ai nuovi costi; ovvero soffrire la fame di case.

 

 

Il problema è per se stesso abbastanza serio per inquilini e costruttori. I soliti disturbatori stanno rendendolo imbrogliatissimo e quasi insolubile. Trattasi dei fabbricanti di decreti, gente in apparenza di animo gentile e fervido di sviscerato amore per le masse. In realtà gente nimicissima del genere umano. Durante la guerra fu copiato da vecchi editti papali un decreto che vietava sino a due mesi dopo la fine della guerra ogni aumento di affitti, salvo circostanze speciali da valutarsi da commissioni locali. Per le città, dove l’afflusso dei profughi e le requisizioni militari avevano acuito la fame di case, il provvedimento poteva essere accettabile come misura eccezionale per impedire che certi gruppi di proprietari di case traessero soverchio partito dalla situazione di monopolio in cui essi erano venuti a trovarsi di fronte agli inquilini. Il provvedimento, equo per la sua indole transitoria, era anche per la stessa ragione innocuo. Essendo invero impossibile durante la guerra costruire per la mancanza di mano d’opera e il prezzo proibitivo dei materiali da costruzione, il decreto non poteva diventare un ulteriore ostacolo a fabbricar case. Anche senza di esso, case non se ne sarebbero costruite.

 

 

A guerra finita, i fabbricanti di decreti non vogliono riflettere ad una verità elementare: che le leggi buone od innocue per i periodi brevi diventano cattive o perniciose per i periodi lunghi di tempo. Durante la guerra è innocuo un provvedimento che impedisce la costruzione delle case, perché case nuove ad ogni modo non si costruiscono; e può essere necessario tenere a freno l’ingordigia dei proprietari di case. Dopo la guerra, l’unica speranza di porre un termine alla fame di case è di stimolare i capitali a costruire; ma i capitali rifuggono spaventati dall’industria edilizia se i calmieri la rendono passiva o meno redditizia delle industrie similari. Epperciò bene a ragione gli scrittori e i deputati, i quali chiedono il prolungamento per un anno, per due, per cinque dei decreti limitatori degli affitti ed i ministri i quali si apparecchiano a firmare il nuovo decreto, debbono essere chiamati «organizzatori della fame di case».

 

 

Organizzano ben altro costoro. Dimostrò Giuseppe Prato (fascicolo maggio-giugno de «La Riforma Sociale» del 1918) che il diritto di insistenza creato in Torino nel 1749 a favore degli inquilini aveva condotto a risultati deplorevoli. Tolta la possibilità di crescere i fitti in ragione delle cresciute spese, le case venivano lasciate nel più desolante abbandono, sicché uno scrittore del 1790 descrive i cortili, i quali servono «da vasche per l’acqua che gettasi dai poggioli o che si versa da quella che estraesi dai pozzi; per il che molti hanno più aspetto di pantani che d’altro. Giunte assieme le latrine e ricettacoli, in molte corti poco distanti da pozzi d’acqua viva, e l’aria tenuamente ventilata, il continuo limo che regna tra gli interstizi de’ sterniti delle pietre riccie cagionano soventi infermità a tanti individui». Fatti somiglianti già si osservano nuovamente oggi. Riparazioni trascurate, tappezzerie a brandelli, pavimenti sconnessi, ecco lo spettacolo che per lo più presentano i pochi appartamenti che si fan vuoti, senza che la vista spiacevole allontani, come avrebbe fatto alcun tempo fa, le turbe fameliche di inquilini in cerca di ricovero. Le conseguenze, cumulative nel tempo, della deteriorazione progressiva delle case, per la salute e per l’igiene sono facili ad immaginarsi.

 

 

Il movimento della popolazione da casa a casa viene inoltre frastornato dal diritto di inquilinato. In regime libero, sono frequenti gli spostamenti, perché col crescere o diminuire dei componenti la famiglia, col variare delle condizioni di fortuna, dei bisogni e delle occupazioni, ognuno cerca l’appartamento più adatto di volta in volta alle sue esigenze. Ma dato il calmiere delle pigioni ed il diritto di inquilinato, chi mai vorrà abbandonare l’appartamento anche troppo vasto, anche scomodo per ubicazione? Finché rimane nella vecchia casa, egli ha diritto di continuare a pagare il vecchio affitto. Se si muove, va incontro ad una incognita; difficoltà di trovare case, non costruendosene nuove, alea di fitto assai più alto. Quindi ognuno rimane controvoglia nella casa antica, lamentandosi gli uni della casa troppo vasta e gemendo gli altri sulla pochezza delle stanze. Oltreché la sudiceria e la deteriorazione della casa, i fabbricanti di decreti organizzano la mala utilizzazione delle case disponibili.

 

 

Né riescono questi sedicenti benefattori dell’umanità ad impedire il rialzo dei fitti. Questo assume soltanto aspetti nuovi e va a favore di una classe diversa da quella dei proprietari di case. Scorrendo le pagine d’annunzi dei giornali, da tempo si osservano profferte di mancie di 50, di 100, di 200 lire a chi procurasse appartamenti. Oggi pare che certi inquilini, disperati, giungano sino ad offrire 500, 1.000 e più lire pur di trovar casa. Ecco la nuova forma del rincaro dei fitti: la mancia al mezzano, al portinaio, all’inquilino uscente. Presto giungeremo a cifre ben più imponenti delle attuali. La esperienza dei frutti delle vecchie legislazioni pontificia, fiorentina, piemontese – questi moderni riformatori non sanno far altro che risuscitare vecchi arnesi spazzati via dalla rivoluzione francese! – è probante al riguardo. Non sarà più possibile trovar casa senza pagare la buona uscita all’inquilino uscente e la buona entrata al mezzano, al portinaio, al proprietario. Siccome saranno in molti a partecipare al lucro, questo dovrà essere altissimo, forse superiore all’ammontare nominale del fitto. Siccome sarà vietato dalle leggi, accadrà di esso come degli interessi, quando l’usura era vietata. Coloro che lo riscuoteranno, lo pretenderanno tanto più vistoso, quanto più rischio vi sarà nell’esigerlo. Se i decreti limitatori saranno prolungati per parecchi anni e se si prevederà una loro periodica rinnovazione, il premio di buona entratura – così chiamavasi un tempo a Firenze – tenderà ad avvicinarsi al valore capitale della casa, a norma delle previsioni sulla durata del vincolo. Per poter diventare inquilini, bisognerà prima essere capitalisti e sborsare in contanti il prezzo del godimento della casa. Epperciò si può aggiungere che i fabbricanti di decreti organizzano l’impossibilità di procurarsi case per tutti coloro che non siano provveduti di vistosi capitali.

 

 

Le vie d’uscita da questa situazione intollerabile che i padreterni di Roma stanno creando con la loro mania legiferatrice non possono ridursi ad una. Il male è troppo complesso per potere essere curato da un solo rimedio. La libertà dei fitti è l’unico metodo sicuro per provocare in un numero d’anni sufficiente, l’abbondanza di case e quindi la moderazione nei fitti. Ma il passaggio dall’attuale sistema di limitazione a quello della libertà deve essere necessariamente graduale. Gli economisti hanno sempre insegnato la necessità di evitare i passaggi bruschi, per non essere i primi a riconoscere che un decreto, anche pernicioso, non si può disfare d’un colpo. Purché si sappia che è un male, che va eliminato nel più breve tempo possibile.

 

 

Accenno, concludendo, rapidamente a tre principii fondamentali che dovrebbero governare la politica edilizia:

 

 

  1. Per la massa della popolazione, assicurare nel modo più assoluto i costruttori che essi avranno la più illimitata libertà nella fissazione dei fitti delle case nuove. Se essi non avranno questa assoluta sicurezza, nessuno costruirà case nuove. E rimarranno disoccupati centinaia di migliaia di operai edili, forse anche più. È l’industria in cui troverebbero più rapido e largo sfogo i disoccupati della guerra. Gli interessi degli industriali e degli operai edili collimano nel chiedere l’instaurazione di un regime di sicurezza e nell’aborrire dal regime attuale di mancie, di mezzani, di raccomandazioni, di annunzi confidenziali di quarta pagina, su cui nessuna industria può prosperare.

 

 

  1. Questa sicurezza i costruttori, i quali hanno i capitali disponibili e non possono essere presi per il collo e costretti a costruire case, l’avranno non da belle promesse, ma dai fatti, anzi da un fatto solo: il trattamento fatto alle case già costruite. Finché si maltrattano le case vecchie, sarebbe un’ubbia pericolosa sperare in nuove costruzioni col solo promettere mari e monti ai costruttori di case nuove. Nessun costruttore, salvo qualche ingenuo, abboccherà all’amo.

 

 

Non occorre dare subito piena libertà alle case vecchie. Credo che gli stessi proprietari riconoscano la opportunità di un periodo di passaggio. Oggi i fitti potrebbero, in regime libero, essere in parecchie città anche raddoppiati, senza tema di rimanere con alloggi vuoti. Né, dato lo svilimento della lira, i proprietari di case, anche ricevendo fitti doppi, starebbero meglio di prima della guerra. Probabilmente starebbero peggio. Ma è bene affermare che un raddoppiamento dei fitti sarebbe, nell’interesse stesso dei proprietari di case, impolitico ed antisociale. Basterà che, per ora, essi abbiano la possibilità di ottenere più modesti aumenti che corrispondano all’aumento degli oneri tributari di carattere non personale e delle spese. Non giova indicare percentuali e neppure i padreterni di Roma saprebbero scrivere nei loro decreti percentuali ragionevoli. Per un anno dopo la guerra gli aumenti dovrebbero caso per caso, in mancanza di accordi tra le parti, essere fissati dalle già esistenti magistrature locali. Qua non concedevano nulla, là fisseranno il 10%, altrove se il fitto vigente era fuori di ogni proporzione basso in confronto con quelli normali del vicinato, anche il 50 per cento. Dopo un anno dovrebbe essere consentita maggiore larghezza, consentendo aumenti non solo in proporzione delle maggiori spese, ma anche di una parte dello svilimento della lira; e dopo due si dovrebbe ritornare alla assoluta libertà.

 

 

Se si vedrà che queste condizioni sono di fatto osservate, cesserà la persecuzione delle mancie, cesserà la servitù della gleba per l’inquilino incatenato alla casa vecchia dall’impossibilità di trovarne una nuova; i costruttori prenderanno coraggio e quest’araba fenice, la casa nuova, tornerà a comparire sul mercato, unico e vero calmiere delle pigioni.

 

 

  1. Non bisogna però sperare che i costruttori riescano a porre sul mercato case anche per coloro, i quali non vogliono o non possono pagare i fitti che saranno richiesti dal cresciuto costo delle costruzioni, dalle aumentate imposte ecc. ecc. Molti non vogliono, pur potendo, pagare la casa al prezzo di costo. Preferiscono bersi il reddito alla taverna, consumarlo in liete brigate, spenderlo al cinematografo, metterselo addosso sotto forma di cappellini, vestiti e stivaletti. Costoro non meritano che l’erario pubblico sia sottoposto, a lor pro, ad alcun sacrificio. Chi non ha il culto della casa, chi non è disposto a consacrarle parte adeguata del proprio reddito, nove volte su dieci è anche un cattivo cittadino. Lui e le sue querele non meritano ascolto.

 

 

Ma v’ha chi non può pagare un fitto cresciuto: modesti impiegati, modesti di stipendio, se non di grado, vedove con piccolo peculio, operai con numerosa famiglia in giovane età. Se in Italia esistesse l’imposta sul reddito complessivo, che tenesse conto dei carichi di famiglia, si potrebbe fissare la cifra – 2.000, 3.000, 4.000 lire di reddito netto complessivo, a seconda delle città – al disotto di cui non si può pagare, in certe condizioni di famiglia, più di un dato aumentare di affitto. Non v’è nessun principio il quale ostacoli in questi casi l’intervento dello stato o del comune, a favorire la costruzione di case a prezzo ridotto, inferiore al costo. Preferirei l’aumento di reddito a questa forma di sussidio; ma in date condizioni può essere necessario ricorrere al sussidio pubblico, anche per incoraggiare l’amore alla casa sana ed ariosa.

 

 

L’intervento può assumere forme diversissime: costruzione diretta, concorsi ad enti autonomi, premi di costruzione a cooperative. A non scoraggiare l’iniziativa privata, l’intervento pubblico dovrebbe essere limitato a certe classi; a quelle che da sé non si possono elevare al godimento della casa sana e lieta. L’emulazione e la concorrenza fra le diverse iniziative contribuirebbero così moltissimo alla soluzione di questo che è davvero uno dei massimi problemi del dopo guerra. Giova sperare che i fabbricanti di decreti non rendano per cinquant’anni costosa, angusta e fetida la casa al popolo italiano.

 

 

II

 

Cavour contro Brofferio

 

Roma, 27 marzo matt.

 

 

Il decreto-legge che modifica il regime degli affitti è stato firmato stamane dal luogotenente del re. È stato diramato alla stampa un comunicato, che conferma le informazioni pubblicate dal «Corriere» l’altro giorno.

 

 

Occorre anzitutto rilevare che il decreto non deroga in alcun modo ai decreti precedenti sugli affitti. Esso riguarda esclusivamente il tempo successivo ai due mesi dalla conclusione della pace, quando cioè il regime degli affitti stabilito da quei decreti avrebbe dovuto cessare per far luogo alla libertà di contrattazione.

 

 

Il governo, preoccupato delle difficili condizioni in cui si sarebbero trovati gli inquilini con lo spirare di questo termine se allo stato di restrizioni imposte dalla guerra fosse subentrata ad un tratto la più illimitata libertà di contrattazione, intende col provvedimento tutelare gli inquilini, eliminando i pericoli di abusi da parte dei locatari.

 

 

Viene così stabilito un regime di transizione, il quale, facendo seguito all’attuale stato di cose, consentirà il graduale adattamento al normale ritorno delle libere contrattazioni.

 

 

Il decreto perciò, pur tenendo conto entro limiti ragionevoli degli interessi dei locatari, stabilisce:

 

 

  • Gli inquilini hanno il diritto a una nuova proroga degli affitti dal secondo mese della conclusione della pace al 31 luglio 1921.

 

  • I proprietari non hanno il diritto di imporre alcun aumento di pigioni. Essi possono soltanto farne richiesta, e, mancando l’accettazione dell’inquilino, la decisione spetterà alla commissione arbitrale. Il ricorso alla commissione deve essere presentato dall’inquilino se l’aumento richiesto non supera il 10 per cento. Deve invece ricorrere il locatore se l’aumento richiesto supera detta misura e la commissione non potrà mai sorpassare il limite massimo del 20 per cento.

 

  • Solamente in casi veramente eccezionali di lavori eseguiti o in corso di esecuzione nelle case locate e che siano di natura tale da importare miglioramenti rilevanti, i quali devono essere accertati dalla commissione, questa potrà provvedere in via equa e fissare un aumento superiore che sia congruo all’avvenuto miglioramento.

 

 

Speciali disposizioni relative all’affitto di case nelle provincie liberate permettono alle commissioni arbitrali di ridurre anche la misura delle pigioni già contrattate quando esse più non corrispondano alle condizioni in cui il comune si sia ridotto in conseguenza dei fatti di guerra da cui fu colpito.

 

 

Date poi le condizioni assolutamente eccezionali delle abitazioni nella città di Roma, ove negli ultimi anni anteriori alla guerra le pigioni raggiunsero rapidamente i più alti limiti, il governo si riserva di dettare speciali disposizioni rispondenti alle esigenze locali della capitale, alla quale non è, quindi, applicabile il decreto.

 

 

Speciali disposizioni del decreto provvedono a mettere freno alle speculazioni specialmente nei riguardi di prestazioni varie e di lavori che debbono essere sempre compresi nell’importo dei fitti.

 

 

Il «Corriere d’Italia» dice poi che l’on. Facta ha conferito col sindaco di Milano, avv. Caldara, con l’on. Labriola, pro sindaco di Napoli e col sen. Frola, sindaco di Torino circa le disposizioni riguardanti i subaffitti. Pare che, a seconda dei bisogni della città , con apposita disposizione, verrebbe stabilito il rapporto massimo fra il fitto pagato dall’inquilino per la stanza che dà in subaffitto e la relativa retta che sarà pagata dal subaffittuario, non essendo comprensibile che, mentre il proprietario ha limitata la sua rendita, su questa altri possano speculare in modo eccessivo, a totale danno dei meno abbienti.

 

 

Dopo molta attesa, è uscito il decreto che regola gli affitti nel periodo postbellico: e naturalmente, per ubbidire alle vociferazioni impulsive di coloro che si fanno paladini del malcontento popolare, il decreto è il peggiore che si potesse immaginare.

 

 

Parlando così, so di incorrere nella taccia di nemico degli inquilini e di favoreggiatore dello strozzinaggio dei padroni di casa. Ma il dovere degli studiosi di economia è uno solo: di ogni provvedimento legislativo, di ogni proposta, studiare non i conclamati propositi, le buone intenzioni e neppure gli effetti immediati; ma invece unicamente gli effetti duraturi, permanenti. Non il luccicante che si vede; ma la realtà vera che sta al disotto, i risultati ultimi e generali. Chi scrive o ragiona altrimenti si procaccia forse il favore popolare del momento: ma a costo di tradire il suo dovere.

 

 

Orbene, gli effetti del decreto sono chiari. Il governo poteva seguire due vie per il periodo provvisorio che va dai due mesi dopo la guerra al 31 luglio 1921 – accettiamo pure la data, non si sa perché , fissata dal legislatore, senza alcun riguardo verso le consuetudini locali delle scadenze dei fitti – :

 

 

  • non fissare nessuna percentuale e rinviare la determinazione degli aumenti agli accordi tra le parti, e in difetto alle commissioni arbitrali esistenti, le quali sarebbero state arbitre qua di non concedere nulla, là il 10%, altrove, se il fitto era fuori di ogni proporzione basso in confronto con quelli normali del vicinato, persino il 50 per cento. Avevo esposto questa idea in un articolo del 17 febbraio: e il sistema avrebbe dimostrato che il governo si proclamava incompetente a fissare i fitti e avrebbe assicurato i costruttori che, passato il periodo di transizione, non vi sarebbe stata più alcuna ingerenza statale in merito e le commissioni arbitrali sarebbero anch’esse scomparse;

 

  • fissare di autorità un’aliquota d’aumento, ritenuta equa in ragione dei maggiori costi della costruzione e del rinvilio della moneta. Il sistema sarebbe stato semplice, avrebbe evitato le controversie e avrebbe altresì incoraggiato i costruttori a sperare che dall’1 agosto 1921 in poi il regime di libertà sarebbe stato ristabilito.

 

 

Il governo scelse la soluzione peggiore, quella intermedia. Non fissa d’autorità nessuna percentuale d’aumento, e neppure lascia libere le commissioni di regolarsi come credono, secondo le condizioni locali. I proprietari sono liberi di chiedere aumenti; ma se l’aumento non supera il 10%, esso entra senz’altro in vigore ove l’inquilino non ricorra alle commissioni arbitrali. Se l’aumento supera invece il 10%, esso non può entrare in vigore senza il consenso dell’inquilino, ove il proprietario non ottenga una decisione favorevole della commissione arbitrale. La quale commissione però è legata ad un aumento massimo del 20%, a meno che essa accerti l’esistenza di casi veramente eccezionali di lavori eseguiti o in corso di esecuzione, di natura tale da produrre un miglioramento rilevante nella casa.

 

 

Certamente l’avvocato che ha almanaccato queste norme eleganti deve essere persuaso di avere creato un lavoro di astuzia politica. Mi sia consentito di ripetere le parole che un grande personaggio, il cui nome citerò più sotto, pronunciava a questo proposito:

 

 

Il risultato pratico di questa norma sarà quello di produrre un numero infinito di liti e di contestazioni e, se esso dovrà tornar utile a qualcuno, piuttosto che alla classe operaia, sarà utilissimo ai procuratori e agli avvocati.

 

 

Così è. Il decreto avrà per unico effetto quello di fomentare liti in tutta Italia tra inquilini e padroni di casa. Quale sarà l’inquilino, il quale piuttosto che cedere al 10% non tenterà di ottenere dalla commissione un ribasso! Quale proprietario, riconvenzionalmente, per ottenere almeno il 10%, non chiederà il 20%? Quale cuccagna per i «paglietta» e per i procuratori da dozzina!

 

 

Orbene, non si è mai visto che le liti facciano crescere su le case. Queste sono fabbricate da costruttori edilizi, i quali vi destinano i loro capitali se sperano ottenerne la remunerazione netta consueta in simili investimenti. Il decreto alle altre spese di produzione della casa – interessi sul capitale, imposte, spese di riparazione, tutte cresciute – aggiunge il rischio del litigio continuo con gli inquilini. Il decreto è valido, è vero, solo fino al 31 luglio 1921; ma da ogni disposizione di esso traspare una tale incertezza nei propositi del governo, una tale sua incapacità a decidersi tra le buone e le cattive ragioni dell’una e dell’altra parte, una tale sua propensione a lavarsene le mani, affermando talune regole ma scaricando subito la responsabilità della loro applicazione sulle commissioni arbitrali, che l’unica conclusione ragionevole a cui possa giungere un costruttore provveduto di capitali liquidi è la seguente: «L’industria edilizia è diventata la pessima tra le industrie. Costi crescenti e rendimento in balia di un governo oscillante e di commissioni arbitrali incompetenti, soggette alle campagne giornalistiche e ai tumulti della piazza. Bisogna fuggire da questa industria come dalla peste». Od i costruttori saranno impazziti in blocco, ovvero ragioneranno così. Il che vuol dire che il decreto organizza, sistematizza la fame di case. Il problema delle case, il quale si sarebbe risoluto, dopo qualche anno di crisi, come fu risoluto infinite volte e ancora poco prima della guerra, diventerà per insipienza di ministri timidi ai quali basta di vivere alla giornata, un problema grosso, che determinerà periodiche agitazioni, decreti all’infinito, impegni finanziari colossali.

 

 

Hanno fatto il conto, i ministri, del numero delle camere che si potranno costruire con i 300 o 400 milioni che sono stati assegnati da un altro recente decreto alla costruzione di case ad opera di enti pubblici, istituti popolari, ecc.? A 4.000 lire per camera, con 400 milioni, si costruiscono 100.000 camere. Con ciò si può risolvere una parte, probabilmente la più piccola del problema, quella che riguarda le classi di persone che non possono assolutamente pagare un aumento di fitto. Per tutti gli altri, il problema rimane insoluto. La quantità di case necessaria a soddisfare i cresciuti bisogni della popolazione non può ottenersi altrimenti che con l’iniziativa privata. È incredibile che questa si muova di fronte ad un decreto come quello comminato dai nostri sapienti legislatori di Roma.

 

 

Taccio della gragnuola di nullità e di multe che pare debbano cadere addosso ai proprietari, i quali contrattino a parte compensi per prestazioni diverse e lavori speciali; delle norme speciali annunciate per Roma, per cui i ministri non osano pigliare provvedimenti per non disgustare i propri impiegati; taccio del diritto di ridurre i fitti nelle provincie liberate dal nemico, ossia in quelle dove è massimo il bisogno della fabbricazione. Tutto ciò concorre ad inasprire quell’incertezza, la quale è la vera morte dell’iniziativa industriale.

 

 

Ora chi è il vero amico degli inquilini: chi li solletica, come fanno i fabbricatori del decreto, con la speranza di non pagare fitti cospicui, ossia, in sostanza, di pagare la metà o i due terzi del fitto antico e pattuito prima della guerra – pagare oggi mille delle lirette svilite d’adesso equivale a pagare 500 o 600 delle lire di prima -; o chi apertamente denuncia gli effetti di tale politica a corte vedute: l’arresto delle nuove costruzioni, la mancanza di riparazioni e la degradazione progressiva delle case vecchie; la corsa affannosa agli appartamenti vuoti da parte di chi cerca casa e la necessità di pagare mancie crescenti ed enormi ai portinai e ai mezzani che faranno l’insigne favore di procurare una casa ai bisognosi, in definitiva e alla lunga il rincaro delle case, scemate di numero e peggio tenute in confronto alla popolazione crescente?

 

 

Chi vuole pascersi di ciancie stia con i fabbricanti di decreti. Per conto mio preferisco continuare ripetendo le parole con cui il grande personaggio ricordato sopra, che era nientemeno il conte di Cavour, nella seduta del 23 dicembre 1850 del parlamento subalpino, rispondeva alla retorica interpellanza mossagli da uno dei più fastidiosi legulei che abbiano infestato con la loro democrazia parolaia la storia del risorgimento nostro: l’avvocato Angelo Brofferio. Pretendeva costui che agli inquilini di Torino e di Genova dovesse essere concesso il diritto di far fissare dai tribunali la pigione giusta e onesta, togliendo le case dal novero delle merci liberamente contrattabili. Dicevasi mosso dallo spettacolo del rincaro dei fitti che era un fatto reale provocato dal crescere rapido della popolazione cittadina, la quale, per esempio in Torino, andò da 125.268 abitanti nel 1847-48 a 179.635 nel 1857-58. L’aumento era già sensibile nel 1850 e i fitti crescevano. I democratici da strapazzo, come il Brofferio, invocavano per smania di popolarità la fissazione legale dei fitti. Il Cavour, rispondendo, cominciò col dare una lucidissima dimostrazione del modo con cui l’aumento dei fitti riconduce l’equilibrio tra quantità offerta e quantità richiesta di appartamenti.

 

 

Se la gente affluisce alla città , quale altro mezzo v’è, finché le case non siano cresciute di numero, per ospitare i provenienti, fuori che costringendo gli abitanti a ridursi in un minor numero di stanze? E come ottenere l’effetto di scemare la richiesta, se non cresce il prezzo di ogni stanza? Se, accettando il sistema dell’on. signor Brofferio se ne avesse per conseguenza che più non aumentassero i prezzi degli alloggi; non essendovi più alcuno che si restringesse, sarebbe impossibile l’ammettere quelli che si presenterebbero per avere un appartamento. Come corollario della proposta dell’on. Brofferio bisognerebbe stabilire che per un determinato tempo non si lascerebbe giungere nuovi abitanti nelle città, alle quali egli vuole estendere la sua proposta. Questo, lo ripeto, è una conseguenza logica del principio che non ammetterebbe aumento nel prezzo delle pigioni.

 

 

Continuando, egli concludeva:

 

 

Il solo mezzo efficace, il solo mezzo reale onde impedire l’aumento straordinario del fitto è il far nuovi fabbricati. Ora osserverò che la proposta dell’on. Brofferio avrebbe per effetto di annientare la costruzione di nuove case, di impedire i capitali di portarsi a questo nuovo genere d’impiego.

 

 

Ogni discorso torna sempre a questo punto. Il vero, l’unico serio calmiere delle pigioni è la costruzione di case nuove. Il decreto allontana il capitale dall’industria edilizia ed è perciò condannabile. Io mi auguro che, per fare il bene del popolo, le giovani generazioni le quali formeranno le nuove classi politiche italiane tornino a studiare ed attuare gli insegnamenti di Camillo Cavour.

 

 

III

 

Razionamento delle stanze?

 

I decreti sono come le ciliegie che uno tira l’altro. Non è ancora pubblicato il decreto sulle pigioni – terzo o quarto della serie – che già molte voci si alzano per dire che esso è insufficiente e che bisognerà provvedere case per coloro che ne mancano. Fin dal 17 febbraio avevo riconosciuto che l’esistenza di un decreto limitativo è un fatto che non si può trascurare e che impedisce di passare d’un tratto dal regime del vincolo assoluto a quello della libertà assoluta. «La libertà dei fitti – scrivevo – è l’unico metodo sicuro per provocare in un numero d’anni sufficiente, l’abbondanza di case e quindi la moderazione nei fitti. Ma il passaggio dall’attuale sistema di limitazione a quello di libertà deve essere necessariamente graduale. Gli economisti hanno sempre insegnato la necessità di evitare i passaggi bruschi, per non essere i primi a riconoscere che un decreto, anche pernicioso, non si può disfare d’un colpo». E proponevo che per un anno, in mancanza di accordo tra le parti, non il governo ma le commissioni arbitrali locali fissassero caso per caso gli aumenti o i non aumenti, tenendo conto degli oneri tributari non personali e delle spese. Criteri oggettivi, dunque, non arbitrari. Nel secondo anno le commissioni arbitrali avrebbero dovuto poter tener conto anche di una parte dello svilimento della lira, e dopo due si sarebbe dovuto tornar alla assoluta libertà. Sia sopportato il ricordo da coloro, i quali pur di aver agio di accusare gli avversari di cecità conservatrice, amano inventar di sana pianta che su queste colonne si fosse invocato il passaggio immediato alla libertà dei fitti. Un mese e mezzo fa invocavo due anni di periodo di transizione e due anni concesse il governo. Ma li diede con tale un contorno di pagliettismo, di percentuali fissate e non fissate, di liti provocate che, senza maggior frutto degli inquilini, l’industria edilizia resta convinta che la bardatura di guerra non sarà abolita alla fine dei due anni. Sicché non iniziandosi le nuove costruzioni né ora, che i mattoni sono cari, né fra un anno, se i mattoni saranno diminuiti, tra due anni saremo al punto d’oggi.

 

 

Forse ad un punto peggiore; perché , come dissi cominciando, un decreto tira l’altro. Su parecchi giornali vedo ora propugnata l’idea del razionamento delle case. Siccome non si è pensato a fare a suo tempo il decreto che voleva Cavour – e sia citato Cavour con sopportazione di coloro che ragionano come l’avvocato Brofferio per trarre argomento dai casi del giorno ad accaparrarsi il favore dei malcontenti – per far divieto agli abitanti delle campagne di venire ad abitare in città; e siccome non funziona il rincaro come mezzo per limitare il numero delle stanze occupate, vi sono molti aspiranti-inquilini che non trovano stanze. E qui a molti si presenta ovvio il rimedio: razioniamo le stanze. Due al massimo siano consentite ad ogni persona. Il resto sia lasciato libero e sia affittato ai nuovi venuti a prezzo di calmiere. Come in Russia. Né si può negare che la deduzione sia logica. Il regime del calmiere da sé non sta in piedi, senza il sostegno delle requisizioni e del razionamento. Lo abbiamo veduto per il pane, per lo zucchero, per il burro, per l’olio. Per le case, la merce non scompare, come accadeva per il burro e l’olio, ma neppure viene sul mercato. Ognuno si tiene le stanze che ha, anche se potrebbe fare a meno d’una o due. Quindi requisizione e razionamento. Ho timore però che dal razionamento delle case si ricaverebbe poco costrutto, insieme con molti guai. Non si può fissare la media delle stanze concesse ad ogni persona troppo bassa, se non si vuol far sloggiare mezzo mondo, e far buttar sul mercato gran copia di mobili. Se si fissa la media delle stanze a due, sarà una piccola minoranza che dovrà restringersi. Saranno gli occupanti di appartamenti signorili, indivisibili, forniti di infissi, locali di servizio, impianti permanenti di illuminazione, che si dovrebbero guastare per una ragion provvisoria. Sorgerebbero imbrogli per comunanze di entrate e impossibilità tecniche di dare talvolta accessi indipendenti ai locali requisiti.

 

 

Ragionava giusto quel lettore del «Corriere della Sera», il quale prima del decreto ultimo che, per intenderci, chiamerò «delle liti», proponeva che si cominciasse, a fine guerra, a dare libertà ai fitti più alti. Oggi nelle grandi città sono liberi i fitti oltre le 4.000 lire. Si abbassi il limite a 3.000; dopo un anno a 2.500; dopo 18 mesi a 2.000; dopo due anni si tolga ogni vincolo. In tal modo, se aumento ci avesse da essere, comincerebbe ad agire contro i più ricchi inquilini, i quali spesso hanno redditi più vistosi dei loro padroni di casa. Il rialzo costringerebbe automaticamente costoro a restringersi; e si farebbe dello spazio. Via via si sarebbe arrivati alla fine del periodo transitorio dei due anni, con una crescente disponibilità nelle case esistenti e con un flusso gradatamente sensibile di case nuove. E forse la crisi si sarebbe risoluta. Quando mai, tuttavia, i fabbricanti di decreti leggono Cavour e si abbassano ad accettare idee dalle lettere sensate pubblicate dai giornali?

 

 

IV

 

Proprietari nominali e proprietari effettivi

 

Quando, alcuni mesi or sono, ho scritto alcuni articoli per dimostrare che i decreti sugli affitti organizzavano la fame di case, era facile prevedere la catena delle conseguenze le quali sarebbero derivate ineluttabilmente dal fermo posto con quei decreti alla circolazione delle case.

 

 

Era fatale:

 

 

  • che gli inquilini diventassero temporaneamente, sino alla scomparsa dei vincoli, i veri proprietari degli appartamenti da essi occupati, con l’unico obbligo di pagare ai proprietari nominali un canone fisso d’affitto. Questo trapasso violento, senza indennizzo, di proprietà aveva tanto maggiore importanza in quanto molti prevedevano e prevedono che la data del 31 luglio 1921 non segnerà la fine dei vincoli, ma il semplice inizio di un nuovo termine di proroga;

 

  • che gli inquilini, divenuti, per un tempo indefinito, veri ed effettivi proprietari degli appartamenti occupati, ove nei contratti correnti non avessero il divieto di subaffitto, vendessero al più alto offerente il proprio diritto di occupazione, esigendo dall’inquilino nuovo entrante un canone di buona-uscita. Che cosa è questo canone se non un aumento larvato di affitto? E come impedirlo?

 

  • che gli inquilini, privi per contratto del diritto di subaffitto, cercassero di valorizzare il loro diritto di proprietà, convertendosi in locatori di camere ammobiliate e pretendendo canoni di affitto enormi, senza alcun rapporto con quelli miti versati da essi ai proprietari nominali. Accadde che certi proprietari nominali dovendosi recare ai bagni, od essendo obbligati a trasferirsi di sede, dovessero subaffittare dai propri inquilini i propri appartamenti ad un canone di fitto molto superiore a quello legalmente dovuto e da essi percepito; se, per accidente, qualche appartamento diventava libero, era fatale che i proprietari nominali, rientrati miracolosamente in possesso della casa propria, cercassero di nascondere il fatto della disponibilità sopravvenuta e tentassero di ottenere il fitto massimo possibile. Di qui le mancie ai portinai, ai mediatori, agli impresari di pompe funebri, a cui era nota la possibilità di sgombero per morte, le corse affannose per arrivare i primi a locare gli appartamenti vuoti. Storie vecchie, che si ripetono sempre, da secoli, ogni qualvolta il legislatore pretende di fissare il giusto prezzo di una cosa qualunque, sopprimendo la libertà delle contrattazioni. I divieti medievali contro l’usura, quale effetto produssero mai, all’infuori di quello di rialzare il saggio dell’interesse di quel tanto che occorreva per compensare il creditore del rischio dei tratti di corda e della confisca da lui corso?

 

  • nessun inquilino essendo più sicuro di trovar casa, era fatale che tutti rimanessero attaccati come ostriche al proprio appartamento, anche se questo era divenuto troppo vasto o troppo piccolo o malcomodo per l’ubicazione. Ciò produsse una rarefazione artificiosa degli appartamenti disponibili, perché fu impossibile che alcuno potesse scegliere quella casa la quale in ogni dato momento soddisfacesse meglio ai suoi bisogni ed ai suoi mezzi; e fu causa di angustie grandissime per tutti coloro che, dovendo metter su casa od essendo nuovamente traslocati in una città , dovevano disputarsi i pochi appartamenti disponibili;

 

  • i proprietari di case, impotenti a coprirsi delle accresciute spese per imposte ed oneri di manutenzione, riparazione, assicurazione, amministrazione con un rialzo anche solo corrispondente dei canoni di affitto degli appartamenti locati ad uso d’abitazione e costretti dal rialzo del costo della vita, effettivo per essi come per ogni altra classe sociale, cercarono di rivalersi aumentando i canoni d’affitto delle botteghe, negozi, magazzini, uffici, studi professionali. Di qui altre lagnanze; e nuovi decreti limitatori, i quali creano un nuovo diritto di insistenza da parte di bottegai, professionisti e ditte sino al 31 luglio 1921, salvo il diritto di aumento del quarto nel canone d’affitto. Se già era singolare che per i locali d’abitazione si regalasse la proprietà utile della casa ad inquilini spesse volte posti in migliore situazione finanziaria del proprietario, fu singolarissimo che si operasse questo nuovo trapasso di proprietà da una classe – la quale, forse unica, ebbe dalla guerra diminuiti i propri redditi netti in moneta e quindi enormemente ridotti in realtà – a classi di commercianti, ditte industriali e professionisti, le quali spesso dalla guerra avevano ricavato un vantaggio pecuniario notabile.

 

 

Il legislatore, dinanzi agli effetti, da lui non voluti prevedere, sebbene facilmente prevedibili, della sua legislazione, intervenne, come è suo costume, con altri decreti: proibì, ad esempio, agli inquilini di dare in subaffitto camere ammobiliate se non a prezzi ragionevolmente collegati col canone di affitto pagato al proprietario nominale. Magistrati e prefetti intervennero per proprio conto: i primi considerando per lo più fittizi i desideri dei proprietari di andare a stare nella casa propria, anche quando e specialmente l’avessero acquistata per quel preciso intento; i secondi imponendo dei limiti d’aumento ai canoni di affitto legali per quei proprietari o speculatori i quali esercitassero l’industria del fornire di mobili un appartamento per svincolarlo dalle norme restrittive; ovvero, come è accaduto recentemente a Milano, vietando addirittura gli sfratti che le autorità giudiziarie in qualche raro caso avessero ordinato per motivi i quali dovevano essere ben plausibili se furono considerati validi in un tempo di restrizioni assolute e di propensione della magistratura ad interpretare restrittivamente i decreti limitatari a vantaggio degli inquilini.

 

 

Ma il risultato dei nuovi decreti e di quegli altri che seguiranno non fu e non poteva essere che uno solo: accentuare l’arresto assoluto nei movimenti di inquilini da casa a casa, rendere la casa un oggetto posto fuori commercio o commerciabile soltanto nel segreto più assoluto. Si va creando un nuovo senso di omertà che si potrebbe chiamare edilizia. Non vi è debito che si paghi così puntualmente come il debito d’onore; non v’è rapporto giuridico, il quale sia osservato così scrupolosamente come il rapporto illecito; non v’è in borsa o nel commercio promessa la quale sia attuata così pienamente come quella puramente verbale. Così sta accadendo nel mercato delle case. Vietati gli aumenti pubblici ed aperti, si forma, per la necessità di trovar casa, una nuova coscienza degli inquilini che li induce a pagare sottomano mancie o diritti d’entrata sempre più vistosi a vantaggio degli inquilini uscenti o propensi a restringersi. L’aumento, compiuto in gran segreto e traverso a difficoltà grandissime, è assai maggiore di quello che si sarebbe verificato in regime di libertà di contrattazione. Non dico che tutti questi malanni siano desiderabili. Anzi li ritengo perniciosi. Dico che essi sono la conseguenza necessaria dei decreti limitatori; e che essi diventeranno sempre più gravi a mano a mano che nuovi decreti si aggiungeranno ai precedenti ad immobilizzare la proprietà edilizia.

 

 

È agevole azzardare un’altra profezia. Oggi non si costruiscono case perché i mattoni e la calce, il ferro ed il legname e la mano d’opera sono carissimi. Ma i proprietari nominali non hanno interesse ad eseguire neppure riparazioni e miglioramenti, anche redditizi, in case di cui la proprietà utile spetta ad altri per un tempo indefinito. L’inquilino, sebbene sia il vero proprietario dello stabile, soggetto al solo canone di affitto, non è d’altro canto in grado di sostenere egli le spese di abbellimento e riparazioni, perché ignora se il suo diritto di insistenza durerà oltre il 31 luglio 1921. Né, se anche il suo diritto fosse prolungato oltre quella data, l’inquilino potrebbe provvedere a modificazioni e riparazioni che spesso presuppongono la disponibilità dell’intiera casa. I costruttori edilizi non si azzardano neppure a preordinare i mezzi per iniziare costruzioni per l’epoca in cui i materiali saranno di nuovo divenuti, per qualità e prezzo, accessibili. La proprietà edilizia essendo oramai messa all’indice, ha un mercato ristretto ed aleatorio, troppo pericoloso per i costruttori i quali hanno bisogno di rivendere la casa, appena costruita. È facile prevedere che al 31 luglio 1921 la situazione del mercato edilizio sarà aggravata in confronto alla situazione odierna. Le costruzioni da parte di enti pubblici, le sole possibili, ben difficilmente riusciranno a tener testa: alla diminuzione nel numero delle case private esistenti, a causa di demolizioni, vetustà, mancate riparazioni, ed al crescere della richiesta di appartamenti, a parità di popolazione, per i bisogni cresciuti delle masse operaie desiderose di abbandonare le vecchie dimore di una o due camere malsane per andare a stare in case più spaziose e ridenti. Movimento utilissimo, promettitore di risultati sociali magnifici e da incoraggiare con tutte le forze; ma a cui le nuove costruzioni pubbliche saranno inadeguate.

 

 

Dalla via senza uscita in cui ci hanno messo i decreti limitatori bisogna uscire. Il che non si può fare se non rifacendo all’indietro la via percorsa in avanti senza una visione esatta dei risultati a cui fatalmente si doveva giungere. È necessario riattivare la circolazione della casa, trovare la via per cui a grado a grado si riesca a ristabilire quel mercato grazie al quale un tempo v’era la sicurezza di trovar sempre l’abitazione desiderata. D’altro canto, occorre che il movimento si ristabilisca gradatamente e che dal regime vincolatore si passi a poco a poco, non a data fissa, al regime della libertà. Se non si fa nulla, il 31 luglio 1921 diventerebbe un incubo spaventoso: tutta la popolazione in aria e le vie della città ingombre di mobili che nessuna organizzazione riuscirebbe a trasportare. Al posto di quell’unica data bisogna sostituirne parecchie, ordinate e graduate in maniera da produrre il numero minimo di attriti. Non oso indicare i mezzi atti a raggiungere il fine. Trattasi di argomento delicatissimo, in cui le proposte individuali debbono essere azzardate in guisa dubitativa, e subordinatamente alla critica ed alle proposte altrui. Con questa avvertenza, metto innanzi due idee:

 

 

  • è utile favorire il movimento di diffusione della proprietà edilizia. Non ho mai capito perché giornali e magistrati si siano compiaciuti di bollare come una speculazione abominevole il fatto di chi acquista una casa od un appartamento allo scopo di porvi la sua dimora. Socialmente, sarebbe desiderabile che questo movimento si accentuasse. Se tutti od almeno molti fossero proprietari della propria casa, la struttura sociale sarebbe assai più salda, le abitudini più casalinghe, l’affetto alla casa più diffuso. Sarebbe perciò molto utile che i magistrati smettessero di considerare come un volgare speculatore colui il quale, col sacrificio dei propri risparmi, acquista una casa od un appartamento per andarvi a stare personalmente. Il legislatore dovrebbe abolire il vincolo assurdo della dimostrazione della necessità di trasferirsi nella casa propria – come può dimostrare una tale necessità colui il quale non vive sui gradini delle chiese ed abita un appartamento da cui, per le leggi vigenti, non può essere espulso? – sostituendolo con due vincoli oggettivi: l’obbligo di un preavviso di sei mesi od un anno all’inquilino occupante; l’obbligo di occupare personalmente, senza diritto di subaffitto neppure parziale, per almeno due anni, l’appartamento della casa propria od a bella posta acquistata, in cui si sia dichiarato di volere andare a stare;

 

  • a questo primo mezzo di riattivare limitatamente la circolazione delle case, ne aggiungerei un secondo. A partire dall’1 gennaio 1920 il proprietario possa licenziare gli inquilini, che abbiano un reddito di almeno 25 mila lire. La dimostrazione sia a suo carico. L’inquilino possa essere richiesto soltanto di fornire al magistrato, senza comunicazione all’altra parte, copia della denunzia da lui fatta alle agenzie delle imposte per la prossima imposta patrimoniale straordinaria o per la pure prossima imposta sul reddito globale.

 

 

Non vi è, evidentemente, alcuna ragione di favorire inquilini, negozianti, professionisti forniti di mezzi a danno dei proprietari di case. Anzi è, socialmente ed economicamente, necessaria ed urgente che gli inquilini facoltosi siano costretti a pagare fitti anche doppi o tripli di quelli attuali per indurli a restringersi ed a far posto ad altri nei locali da essi lasciati liberi.

 

 

All’1 luglio 1920 si potrebbe concedere facoltà di licenziare gli inquilini provveduti di 20 mila lire di reddito; all’1 gennaio 1921 quelli con 15 mila; all’1 luglio 1921 quelli con 10 mila lire. E così via. Gli inquilini provveduti di sole 5 mila lire di reddito dovrebbero essere lasciati in pace anche oltre la data sancita dai decreti vigenti, per esempio sino all’1 gennaio 1922; quelli con sole 3 mila lire sino all’1 luglio 1922; e finalmente quelli provveduti di sole 1.200 lire di reddito non potrebbero essere licenziati prima dell’1 gennaio 1923. In tal modo invece di una sola data, assurda ed impossibile a mantenersi, si osserverebbero parecchie date. La circolazione delle case ricomincerebbe subito ed a mano a mano si accentuerebbe. I meno fortunati sarebbero sicuri per più lungo tempo di rimanere nella propria casa. Gli appartamenti più grossi sarebbero spezzati, con vantaggio della collettività. Si eviterebbe lo sconcio di impoverire una classe a vantaggio di classi più ricche. Si darebbe un gran stimolo alle nuove costruzioni, appena siano possibili. Naturalmente, la idea può essere elaborata, e resa praticamente meglio attuabile. Ma fa d’uopo cominciare subito. Altrimenti, la crisi delle abitazioni al 31 luglio 1921 sarà peggiore d’adesso. La politica dello struzzo non ha mai giovato a nulla. Tanto meno giova in una questione, in cui occorre preordinare i mezzi al fine a distanza di anni.

 

 

V

 

Aspiranti inquilini che non trovano casa

 

Trascrivo da una fra le tante:

 

 

Chi le scrive è impiegato in Milano. Chiamato alle armi ha dovuto portare la moglie alla casa paterna e mettere il mobilio in un magazzino. Ora sono ritornato. Non mi è stato possibile trovare un appartamento ed ho dovuto assoggettarmi a pagare 10.000 lire annue per una camera ammobiliata, pagare l’affitto al magazzino dove ho il mobilio, pagare l’affitto dove ho la famiglia a 200 Km da Milano, mantenere la famiglia laggiù ed io a Milano! Quale stipendio può bastare per un regime simile? …Sono stato quattro anni diviso dalla moglie, dai miei due bambini; ora non posso riunirmi a loro perché non trovo casa!

 

 

Il grido dell’impiegato milanese non è isolato. A centinaia di migliaia sono le famiglie le quali cercano casa, sono alloggiate malamente, pagano affitti altissimi. Non solo nelle grandi città, ma in piccole sedi il fenomeno è lo stesso. Colleghi miei sono costretti a lasciar la famiglia in grandi città, dove hanno l’appartamento affittato e non lo possono trasportare in piccole sedi universitarie, dove qualche anno fa le case erano abbondanti ed a vil prezzo, dove non ci fu sviluppo industriale, dove i profughi non accaparrarono nulla e ciononostante oggi non si trovano case o bisogna pagare fitti esorbitanti. Rinasce il baratto in natura. Oggi, i trasferimenti degli impiegati da città a città sono resi impossibili, per non rovinare letteralmente chi è trasferito; o sono condizionati alla possibilità di trovare un altro impiegato il quale ceda l’appartamento. Tutti costoro, malcontenti, esasperati, danno il voto ai socialisti ufficiali e credono nell’avvento del bolscevismo, come nel miracolo, nell’ignoto che valga a trarli da una bolgia infernale. Sarà peggio d’adesso, ma il male presente pare sempre più intollerabile del male futuro, anche se questo deve essere cento volte più acuto e probabilmente mortale.

 

 

Dinanzi a dolori individuali, a strazi familiari, a perturbamenti sociali così gravi è difficile mantenersi calmi. Il nostro dovere più stretto, di uomini che dobbiamo guardare non ai sintomi del male ed applicarvi sopra un lenitivo qualsiasi per far tacere momentaneamente lo spasimo, ma le cause del male, per sradicarle, ci impedisce di associarci alle proposte più frequenti patrocinate da giornali e comizi.

 

 

Dicesi: migliaia di persone in tutte le città non trovano casa perché altre migliaia occupano case troppo vaste, di decine di camere per pochissime persone, ed hanno quartieri ammobiliati in città dove abitano pochissimi mesi dell’anno, o tengono la famiglia in villa nei sobborghi o nelle città vicine e ciononostante hanno appartamenti quasi sempre vuoti nel centro. Uomini soli, vedove senza figli occupano per ragioni di lusso o per il culto alla santa memoria del marito appartamenti amplissimi. Famiglie intiere incettano nell’inverno appartamentini all’albergo, pur avendo casa in città, per non avere la noia del riscaldamento e del servizio. Inquilini i quali vorrebbero restringersi o subaffittare non possono, perché il contratto di locazione vieta il subaffitto. Amministrazioni pubbliche, civili e militari tengono ancora requisite case intiere e, invece di derequisire, pare si compiacciano di invadere nuovi locali. Contro qualcuno di questi mali, il rimedio esiste. Parlo dell’obbligo dello stato di dare il buon esempio, riducendo al minimo i suoi compiti bellici, mandando a casa tutti coloro il cui ufficio oramai è superfluo e liberando i locali occupati. Se le ferrovie e le tramvie suburbane funzionassero regolarmente, se la pubblica sicurezza fosse mantenuta nelle vie periferiche e nei suburbi, molta gente la quale ora affolla il centro delle grandi città, perché non ha la sicurezza di giungere per tempo al lavoro di mattino e di non essere depredata la sera al ritorno, si acconcerebbe volontieri a cercar casa nelle campagne circostanti alle città. Il ritorno alle abitudini di lavoro regolare, l’abbandono del vagabondaggio e del malandrinaggio gioveranno a risolvere anche il problema delle case.

 

 

Perniciosi invece appaiono i rimedi specifici da tanti invocati: 1) il diritto di subaffitto da parte dell’inquilino a cui il subaffitto oggi è vietato; 2) l’obbligo del subaffitto, occorrendo mediante requisizione, per l’inquilino il quale occupa un numero di camere superiore ai propri bisogni. Sono i due rimedi più popolari nel momento presente, ma altresì quelli destinati ad aggravare incomportabilmente la situazione presente. La causa precipua del male oggi non è la scarsezza delle case esistenti. Se ciò fosse, la fame di case si dovrebbe riscontrare solo nelle città dove la popolazione è cresciuta; mentre invece essa esiste acuta anche in città a popolazione stazionaria. Aumento di popolazione ed arresto nelle costruzioni per cinque anni sono oggi fra i fattori reali, ma minori, della fame di case. Il fattore di gran lunga più importante è l’immobilizzazione delle case nelle mani degli inquilini vecchi. I detestabili decreti i quali hanno vietato fino al 31 luglio 1921 i licenziamenti degli inquilini hanno diviso gli italiani in due classi: quella degli inquilini vecchi, i quali godono di fitti bassi, stanno attaccati come ostriche al proprio appartamento, anche se malcomodo, troppo ampio o troppo piccolo, lontano dal luogo o dalla città dove il capo della famiglia lavora; e gli inquilini nuovi, i quali non sanno dove battere la testa, perché nessuno degli inquilini vecchi sa o può muoversi. I primi godono di sotto fitti; i secondi pagano dei sovrafitti. Ma la causa di questi ultimi non è l’ingordigia dei proprietari di case: è l’artificiosa scarsità provocata dai decreti limitatori e dall’immobilizzazione degli inquilini vecchi. Non vi è nessunissima speranza che le cose abbiano a migliorare. Anzi andranno sempre peggiorando. Ad ogni mese che passa, cresce il numero di coloro che hanno bisogno di spostarsi e non possono; crescerà l’esasperazione di tutti, anche di coloro i quali hanno la fortuna di bassi fitti, che li tengono a sé legati. Neppure la costruzione di case nuove rimedierà al male. Nessun privato oggi, anche se i materiali da costruzione ribassassero molto, si attenta a costruire, perché la proprietà edilizia è divenuta così incerta, da non potervisi fare sopra alcun affidamento. Chi sa quali limitazioni ai fitti interverranno, riducendo a limiti irrisori i compensi ai capitali oggi impiegati nelle costruzioni? Solo i comuni ed altri enti pubblici possono costruire, in gran parte a spese dei contribuenti. Se anche però riuscissero a costruire, in città come Milano o Torino, 10.000 camere all’anno – cifra quasi irraggiungibile – non perciò il problema sarebbe risoluto. I primi venuti, fra gli innumerevoli aspiranti, si asserraglierebbero nella casa conquistata; e di lì più non potrebbero muoversi. La fame di case persisterebbe per tutti gli altri.

 

 

Il diritto di subaffitto da parte degli inquilini peggiorerebbe la situazione; perché aumenterebbe i vantaggi che l’inquilino vecchio ha di rimanere nella sua casa ad ogni costo; in una casa per cui egli finirebbe per non pagar più nulla, grazie al ricavo dell’affitto di una camera sola su cinque o dieci. Il diritto al subaffitto sarebbe usufruito non dai ricchi e agiati ma, come bene fa rilevare Alessandro Schiavi sull’«Avanti!», dai modesti inquilini e aggraverebbe il male del sovraffollamento degli appartamenti piccoli. L’obbligo del subaffitto farebbe nascere contese infinite fra occupanti ed invasori di appartamenti; moltiplicherebbe le astuzie di cui già oggi si servono gli occupanti per non abbandonare il proprio appartamento. Renderebbe ancor più clandestino quel mercato dei fitti, che oggi è divenuto preda di mediatori, portinai, negozianti di mobili e simili. La clandestinità si paga a contanti ed a prezzi alti; così come nel medio evo si pagava il divieto di usura che i principi emanavano a tutela dei debitori. Gli ebrei, i lombardi ed i caorsini sapendo che, se fossero stati scoperti, correvano rischio di perdere i loro capitali e di ricevere un certo numero di tratti di corda o di essere arrostiti vivi a lento fuoco – chi non ricorda l’Isacco del celebre romanzo Ivanohe di Walter Scott? – si premunivano aumentando il saggio dell’usura: sicché i debitori pagavano il 5% a mese invece che ad anno. Questo è il risultato inevitabile di tutte le restrizioni, i divieti, i calmieri, le requisizioni su merci e su case. Più imperversa il legislatore, più su vanno i fitti delle poche case disponibili, ed il mercato si restringe e da clandestino si fa sotterraneo e misterioso. Non accenno neppure alla immoralità di consentire agli inquilini di introdurre, contro il volere dei proprietari ed a proprio profitto, persone di dubbia moralità e di contegno indecoroso in case, siano ricche o modeste od operaie, che erano tranquille e bene abitate. Altra causa potentissima di malcontento, di mala sicurezza e di incarimento sostanziale delle case.

 

 

Persisto nel dire che l’unico rimedio alla fame di case è il ristabilimento graduale di un mercato libero delle case. È la possibilità di muoversi, la quale fa sì che ognuno sia in grado di trovar casa quando ne ha bisogno. Il legislatore, ossessionato dallo spauracchio dell’aumento dei fitti, intimidito dalle strida di alcuni rivenduglioli di popolarità e dal clamore degli inquilini, ha preteso di far rimanere il prezzo della casa fermo, mentre tutti gli altri prezzi aumentavano e la carta sviliva. Il risultato fu il solito: la scomparsa della merce calmierata, ossia l’accaparramento delle case da parte degli attuali detentori, con aumenti sproporzionati per quelli che ne sono privi. Per impedire aumenti da 100 a 150 od a 200, il legislatore con i suoi decreti ha provocato aumenti a 300, a 400, a 500 per i disgraziati che devono cercar casa dai detentori attuali, che non sono i proprietari interessati ad affittare, ma gli inquilini vecchi, interessati per amore o per forza a rimanere dove attualmente si trovano. Ogni passo innanzi su questa china fatale peggiorerà il male. Per toglierlo, bisogna riconoscere di aver sbagliato strada e rifare il cammino all’indietro. S’intende un po’ per volta.

 

 

Mesi addietro, avevo proposto di cominciare subito a liberare gli appartamenti, ossia dar diritto di licenziare gli inquilini il cui reddito è elevato, spesso ben più alto di quello del loro proprietario, passando via via ai redditieri minori, prolungando invece al di là del 21 luglio 1921 il diritto di insistenza degli inquilini con un reddito, ad esempio, minore di 3.000 lire. Si sarebbero messi così sul mercato gli appartamenti dei meglio provveduti e si sarebbero tutelate le ragioni dei poveri per un tempo più lungo di quello oggi prescritto. Si obiettò che la proposta era ingiusta verso i proprietari di case popolari, nessuno dei quali avrebbe potuto giovarsi del diritto di licenziamento; e si poteva obiettare che la nuova imposta sul reddito non comincierà a funzionare se non l’1 gennaio 1921 ed i redditi non si conosceranno se non molto in là , negli ultimi mesi del 1921.

 

 

Il comm. De Angeli di Torino ha ripetutamente svolto nella «Gazzetta del popolo» una sua proposta di tassare progressivamente, a beneficio dei comuni, le camere occupate dagli inquilini in più di un minimo: cucina, camera da pranzo, salotto o studio ed una camera per persona componente la famiglia. Il provento dell’imposta dovrebbe fornire gli interessi e le rate di ammortamento di un grosso prestito da farsi dal comune per l’immediata costruzione di case. Egli prevederebbe per Torino un provento di 2-3 milioni all’anno, capace di fare il servizio di un prestito di 50 milioni di lire, destinato a costruire quartieri popolari. Sono risolutamente contrario a qualunque imposta di qualunque genere introdotta per risolvere un problema speciale e per far capo ad una cassa avente scopi particolari. Nei secoli scorsi queste imposte e casse speciali produssero confusioni e danni indicibili; né le esperienze rinnovate recentemente con pretesti di modernità diedero migliori frutti. In parte, sono le imposte e le esenzioni speciali la causa del disordine del nostro sistema tributario, delle sue aliquote enormi ed irrazionali e del suo scarso rendimento. Le imposte debbono unicamente essere fondate su criteri generali di giustizia distributiva e fluire nella cassa unica dello stato e degli enti locali. Stato, provincia e comune ne faranno poi l’uso migliore che reputeranno e a ragion veduta ne destinino una parte alla costruzione di case popolari. Nulla più delle imposte con scopi speciali corrompe ed incita allo spreco ed al trinceramento di oligarchie burocratiche onnipotenti o di piccoli gruppi camorristici. Il problema non può essere risoluto fuorché col ritorno graduale alla libertà di commercio. Se la mia proposta di cominciare dagli appartamenti abitati dagli inquilini a reddito più elevato non appare subito praticamente attuabile, se ne attui un’altra. Uno dei criteri potrebbe anche essere quello del De Angeli, del numero dei locali abitati in rapporto al numero dei componenti la famiglia; ovvero quello del valore locativo degli appartamenti, sempre in rapporto ai componenti la famiglia, concepita però in senso stretto e non estesa ai domestici ed ai parenti ed affini fino alla decima generazione. Il problema va ponderatamente esaminato in rapporto agli effetti possibili di ogni soluzione. Lo stato e gli enti locali hanno interesse ad una soluzione rapida: le revisioni dei redditi dei fabbricati civili agli effetti delle imposte, normale, complementare e patrimoniale, non potranno aver luogo, in virtù degli ultimi decreti tributari, se non dopo cessato l’attuale regime di vincoli ai fitti. Norma ragionevole, perché lo stato non può aumentare l’imponibile fino a quando lo mantiene vincolato. Intanto esso perde somme cospicue, svaluta la proprietà edilizia ai fini fiscali e danneggia tutti gli altri contribuenti. Ridare alle case la libertà di commercio è dunque necessario nell’interesse pubblico, oltreché indispensabile per promuovere nuove costruzioni e per moderare sul serio l’ascesa dei fitti.

 

 

VI

 

Tesseramenti ed occupazione delle case poco utilizzate

 

Per le case si sta ripetendo la medesima corsa agli interventi disordinati, locali, incoerenti che si ebbero durante la guerra e nel luglio 1919 per le derrate alimentari e le altre merci necessarie all’esistenza. Allora, sotto la spinta degli aumenti dei prezzi e le grida delle folle inferocite contro gli accaparratori, si fecero requisizioni, si stabilirono massimi di prezzi, si imposero tesseramenti. I risultati furono deplorevoli: dopo un primo ribasso prodotto dal panico, le merci scomparvero dal mercato, le code alle botteghe si allungarono, accanto ai prezzi di calmiere si pagarono prezzi clandestini doppi e tripli e la corsa al rialzo continuò e si inacerbì. Sindaci e prefetti vietarono le esportazioni per far rinvilire le merci nella città e nella provincia di loro giurisdizione; e le nuove barriere create fra luogo e luogo produssero carestie nei paesi consumatori, senza che nei paesi di produzione si avvertissero ribassi sensibili di prezzo.

 

 

Adesso, per l’inacerbirsi della fame di case, si ricade nei medesimi errori, e andiamo diritti alle medesime conseguenze. Un deputato, l’on. Giuffrida, fa suo il grido popolaresco del tesseramento degli alloggi; un sindaco, quello di Bologna, minaccia di condurre i senza tetto all’assalto delle case vuote, il che vuol dire i bassifondi sociali al saccheggio delle case abitate. Un prefetto, quello di Genova, decreta la requisizione degli appartamenti vuoti o mobiliati da intermediari, e professa di volerli assegnare di preferenza agli impiegati residenti a Genova e privi di case. Per ora si tratta di un prefetto; ma l’esempio domani si propagherà , con la velocità del lampo, ad altri prefetti, sindaci, commissari prefettizi deboli e incapaci di resistere al clamore dei malcontenti.

 

 

Intendiamoci. Noi non diciamo che il male non esista; e che non debba essere fatto quanto è possibile per alleviare i dolori e i sacrifici di chi cerca e non trova case. Ma affermiamo nettamente che il metodo della legiferazione improvvisata da sindaci e da prefetti, che le requisizioni e i calmieri aggraveranno oltre ogni segno tollerabile il male e provocheranno un malcontento sempre più acuto. Quando mai il tesseramento ha fatto diminuire il consumo di una merce? L’esperienza della guerra prova che tessere e prezzi di calmiere hanno dappertutto e sempre aumentato il consumo. Dire che in una città nessuno deve godere più di una camera, significa affermare che ognuno ha diritto di averla a basso prezzo. Ossia si promuove un aumento nella domanda di case da rendere spasmodico quel dolore che oggi è semplicemente acuto. L’azione sconsiderata dei prefetti e dei sindaci arrischia di provocare la guerra civile in ogni casa, in ogni appartamento. Bisognerà dividere appartamenti grandi in due o tre e perciò moltiplicare scale di accesso, cucine, latrine, ecc. ecc.; e poiché questo non si potrà fare se non con spese e con difficoltà notevoli e con lentezza esasperante, si darà argomento agli aspettanti e ai provocatori di tumulti di gridare che nulla si fa perché nulla si vuol fare, che il governo è connivente con gli speculatori di case. Nonostante ogni divieto, ogni tesseramento, ogni obbligo di denuncia, anzi appunto per loro causa, i pochi locali liberi andranno a prezzi folli.

 

 

Anche noi diciamo che bisogna fare, fare molto e il più rapidamente possibile. Ma il governo deve assumere la responsabilità di un’azione coordinata, ferma, informata a criteri ragionati e adatti alle varie regioni e contingenze locali. Ai prefetti e ai sindaci deve essere vietato di prendere provvedimenti impulsivi solo atti ad aggravare un male che dipende:

 

 

  • dalla scomparsa del libero mercato delle case e dalla instaurazione di un mercato clandestino;

 

  • dall’aumento improvviso della popolazione in alcuni grandi centri urbani;

 

  • dal cresciuto, e fortunatamente cresciuto, amore per la casa ampia e decorosa da parte delle masse operaie, prima abituate a vivere stipate in locali malcomodi;

 

  • dalla sospensione quasi assoluta da 5 anni di nuove costruzioni.

 

 

Perciò occorre che il governo elabori un programma atto a togliere effettivamente le cause della crisi presente. Bisogna gradatamente ristabilire il libero mercato delle case; bisogna creare la convenienza di costruire case nel numero maggiore possibile, convenienza per i privati costruttori e per gli enti pubblici. Trattandosi di un interesse pubblico preminente, la collettività dovrà imporsi sacrifici accollandosi, ove occorra, la differenza fra il costo attuale delle costruzioni e il prezzo che esse potranno avere quando i prezzi saranno ridivenuti stabili. Noi vediamo nella diffusione dell’amore alla casa, sovratutto nell’amore alla piccola casa propria, uno dei massimi fattori di stabilità sociale; e riteniamo che qualunque sacrificio non sia eccessivo quando ordinato con sapienza, di guisa che al costo rispondano i benefici ottenuti. Gli assalti alle botteghe non hanno fatto crescere di un chilogrammo le derrate esposte in vendita. Gli assalti alle case spaventeranno i risparmiatori e distruggeranno più locali di quanti praticamente se ne possono requisire. Lo stato deve per tempo impedire che funzionari deboli provochino danni irrimediabili e fissare le linee di insieme dell’azione che poi dovrà essere svolta dagli enti locali, dagli istituti edilizi e dai privati. Solo così il problema delle case potrà essere avviato alla sua soluzione.

 

 

VII

 

Gli aumenti sui fitti come si devono calcolare?

 

Il disposto degli articoli da 4 a 6 del r. decreto-legge del 18 aprile sui fitti ha fatto sorgere un quesito, intorno a cui giungono numerose lettere.

 

 

Dicono quegli articoli invero che gli aumenti del 25, del 15 e del 10% debbono essere calcolati «sulla pigione anteriore». Che cosa è la pigione «anteriore»? È quella vigente nel momento anteriore a quello della pubblicazione del decreto sulla Gazzetta ufficiale? Ovvero quella vigente prima del 31 dicembre 1917 quando i noti decreti immobilizzarono i fitti?

 

 

Il dubbio ha una portata pratica grandissima, perché fra il dicembre 1917 e l’aprile 1920 intervennero in molti casi, per accordi fra le due parti e in anticipazione degli aumenti legali portati dai decreti vigenti, aumenti di pigione variabili. Gli aumenti del decreto 18 aprile si devono calcolare, ad esempio, sul fitto di lire 1.000 vigente al 31 dicembre 1917 o su quello di 1.200 vigente all’epoca di pubblicazione del decreto sulla Gazzetta ufficiale? Qual è la pigione anteriore?

 

 

Come fu già ricordato su queste colonne, il progetto di decreto approntato dalla commissione di cui facevo parte, progetto del resto reso di pubblica ragione sul bollettino ufficiale del ministero della giustizia, diceva invece: sulla pigione corrisposta al 31 dicembre 1919. Questa dizione era stata espressamente voluta dalla commissione:

 

 

  • in primo luogo per non lasciar luogo a dubbi di sorta. L’aumento doveva avvenire sui fitti, qualunque fossero, pagati di fatto ad una data certa, vicinissima all’epoca in cui si discuteva. Era un taglio salomonico, ma era un taglio netto;

 

  • in secondo luogo perché la data del 31 dicembre 1917 era una data oramai troppo remota. Troppe variazioni per motivi plausibilissimi ed impossibili a valutarsi da un magistrato nel loro fondamento concreto variabile potevano essere intervenute perché si potesse sempre rimontare a quell’epoca. Normalmente si può presumere che se qualche accordo per aumenti è intervenuto prima del 31 dicembre 1919, esso fu determinato non da un obbligo legale dell’inquilino, ma da ragioni particolari di convenienza, e quindi esso fu indipendente da quegli aumenti generali che soltanto potevano essere contemplati dai decreti;

 

  • essendosi in seno alla commissione manifestato un dissenso intorno alla misura dell’aumento che i rappresentanti dei proprietari volevano fino al 60%, mentre i rappresentanti degli inquilini lo volevano limitato alle misure che poi furono decretate, io, che economicamente dovevo riconoscere la fondatezza delle ragioni dei proprietari pagati in una lira che vale 25 centesimi, mi accostai invece per ragioni di opportunità all’opinione degli inquilini, costituendo così una maggioranza favorevole agli aumenti più tenui.

 

Ma anche la maggioranza dovette unanimemente riconoscere che non era giusto danneggiare ulteriormente i proprietari calcolando gli aumenti, fissati in tenue misura, in confronto ad una data troppo remota.

 

 

Queste sono le tre ragioni per cui la commissione aveva usata la frase: sulla pigione corrisposta al 31 dicembre 1919; ed io ho cercato sopra di riassumerle quasi fossi il compilatore di un verbale, senza aggiungervi nulla di mio.

 

 

Il decreto del 18 aprile reca invece la frase pigione «anteriore». Ritengo che l’estensore del decreto legge abbia con quella formula inteso di interpretare ancor meglio quello che era lo spirito informatore delle disposizioni proposte dalla commissione. Avendo richiamato l’attenzione di persona autorevolissima sui dubbi che gli articoli da 3 a 6 avevano fatto sorgere, mi si osservò che

 

 

l’interpretazione di essi relativamente al significato di «pigione anteriore» non può dar luogo a dubbi. Poiché la legge deve interpretarsi con la legge e questo principio è applicabile anche al decreto in questione, la formula «pigione anteriore» equivale a quella usata nella prima parte dell’articolo 2 e cioè «di quella corrisposta in forza del contratto preesistente» intendendosi per preesistenti tutti i contratti aventi data anteriore a quella del decreto. Fu ritenuto opportuno togliere la determinazione della data al 31 dicembre 1919 perché non giustificata da nessun particolare motivo, neppure da quello della prossimità alla entrata in vigore del decreto legge che la stabiliva e che è stato pubblicato parecchio tempo dopo il previsto. D’altra parte è sembrato fosse nello spirito delle disposizioni proposte dalla commissione rispettare per quanto fosse possibile la volontà delle parti, anche perché gli aumenti di pigione volontariamente consentiti non potevano essere ignorati ragionevolmente dagli interessati consenzienti. Tali lamenti invece avrebbero potuto giustificarsi se non si fosse tenuto conto degli aumenti contrattualmente stabiliti fra il 31 dicembre 1919 e l’entrata in vigore del decreto-legge.

 

 

Ecco così riassunti, nelle loro varie fasi, i concetti che informarono quelli che si possono chiamare i lavori preparatori della formula «pigione anteriore».

 

 



[1] Con il titolo Gli organizzatori della fame di case. (A proposito dei decreti sugli affitti) [ndr].

[2] Con il titolo Il decreto sugli affitti. Le principali disposizioni) [ndr].

[3] Con il titolo Il problema urgente delle case [ndr].

[4] Con il titolo Sempre la fame delle case [ndr].

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