In lode dell’enfiteusi

Tratto da:

Lo scrittoio del Presidente

Data di pubblicazione: 01/01/1948

In lode dell’enfiteusi

Lo scrittoio del Presidente (1948-1955), Einaudi, Torino, 1956, pp. 506-513

 

 

 

Nella illustrazione fatta il 16 aprile scorso dal presidente del consiglio dei criteri fondamentali della riforma fondiaria si legge:

 

 

«Si propone che gli enti pubblici, invece che alla indennità, ricorrano alla concessione in enfiteusi con canone in natura o ragguagliato a prodotti agrari; enfiteusi affrancabile dopo un più lungo tempo che non quello di venti anni previsto dal codice civile. Tale enfiteusi potrà essere ammessa a scelta anche per i terreni privati».

 

 

Poiché la dichiarazione toccava uno dei punti fondamentali della riforma agraria; e poiché nulla potrebbe essere più vantaggioso sia dal punto di vista sociale come da quello economico di un buon uso dell’istituto dell’enfiteusi, fu inviato all’on. De Gasperi un appunto:

 

 

Le ragioni per le quali l’enfiteusi non ha avuto nemmeno dopo la promulgazione del nuovo codice civile quella applicazione estesa che essa merita di avere, sono essenzialmente le seguenti:

 

 

1)    In primo luogo, il codice civile stabilisce all’articolo 971 che l’enfiteuta possa affrancare il fondo dopo venti anni dalla costituzione dell’enfiteusi. Il codice consente che nell’atto costitutivo possa essere stabilito un termine superiore ai vent’anni, ma non eccedente i quarant’anni.

 

 

È questo un ostacolo grave alla popolarità dell’enfiteusi. Pochi proprietari si decidono a vendere un loro fondo dando il diritto al compratore di sdebitarsi quando egli voglia, dopo un così breve periodo di tempo.

 

 

Il proprietario che vende il proprio terreno – e di fatto la enfiteusi è oggi una vendita – preferisce di ricevere il prezzo subito allo scopo di impiegarlo nel modo ritenuto da lui più conveniente. Vendere e contentarsi di ricevere il prezzo a volontà del compratore in un momento scelto da questi dopo vent’anni, o magari non scelto mai, è una operazione che non fa appello ai sentimenti normali degli uomini.

 

 

Se si vuole che l’enfiteusi attecchisca di nuovo nel nostro paese e riacquisti la grande popolarità che aveva nei secoli passati, occorre che il venditore, chiamato proprietario concedente, conservi l’illusione della proprietà. Trattasi di una pura e semplice illusione, la quale però in passato agì profondamente perché corrispondeva ad una delle esigenze umane più diffuse quella di investire i propri risparmi in maniera permanente senza fastidi e senza anche pericolo di svalutazioni monetarie, un tempo chiamate altrimenti, ma aventi sempre la stessa natura di falsificazione della moneta a danno dei creditori ed a vantaggio dei debitori.

 

 

Essere in titolo iscritti ancora in catasto come proprietari di un fondo lusinga l’amor proprio del concedente, a condizione che il canone che si riceve non sia espresso in denaro e non sia convertibile in denaro a volontà dell’altra parte. Il canone deve essere espresso in natura, ossia in derrate, e l’enfiteuta divenuto vero proprietario non deve avere il diritto di affrancare il fondo prima di quel certo periodo di tempo che si identifica con l’eternità.

 

 

Nel medioevo, quando la enfiteusi produsse miracoli, si parlava quasi sempre di enfiteusi perpetue senza diritto di affranco; in Inghilterra, dove sotto altro nome l’enfiteusi è fiorentissima e produce risultati economici benefici, si parla spesso di 999 anni. Qui in Italia ci potremo contentare dei 99 anni, partendo dalla constatazione di fatto che gli attuari non trovano differenze apprezzabili tra il valore attuale di una rendita perpetua e quello di una rendita della durata di 99 anni. Sembra invero che la mente umana trovi di fatto nelle sue valutazioni economiche difficoltà ad andare oltre i 99 anni.

 

 

2)    Un’altra difficoltà che il codice civile attuale oppone all’enfiteusi è il diritto di revisione ammesso per ambedue le parti quando siano decorsi almeno dieci anni dalla costituzione dell’enfiteusi.

 

 

Nessun proprietario normale vuole acconciarsi a vendere oggi un fondo per ricavarne un prezzo in tempo futuro incerto, prezzo calcolato sulla base della capitalizzazione di un canone il cui ammontare può essere variato dopo dieci anni. Tanto più che la variazione dovrà avvenire in base ad un giudizio dato da un tribunale sulla cui imparzialità i possibili concedenti avranno certamente ragione di sospetto, in tempi che a loro parere volgono psicologicamente poco propizi alla loro classe.

 

3)    Peggiore ancora è l’effetto dell’articolo 961, il quale ammette che il canone possa essere in avvenire diviso fra gli eredi dell’enfiteuta e gli aventi causa del medesimo enfiteuta.

 

 

Avvenuta la divisione, ognuno dei coenfiteuti e loro eredi risponde solo degli obblighi derivanti dalla enfiteusi proporzionalmente al valore della sua porzione. Basta questo diritto dell’enfiteuta per rendere abbominando il contratto di enfiteusi agli occhi di proprietari diffidenti. Nessuno volontariamente vorrà sottoporsi al rischio di vedere il canone, per esempio di venti quintali di frumento all’anno, sminuzzato all’infinito, per volontà altrui e per le vicende umane, cosicché egli prevede sin da oggi il giorno in cui sarà costretto a chiamare in giudizio qualche decina di obbligati, ciascuno al pagamento di un quintale o di mezzo quintale, assorbendo così le spese e i fastidi dell’esazione l’intiero ammontare del canone.

 

 

È accaduto così che un contratto, la cui fecondità per la rinnovazione dell’economia agricola e per la migliore distribuzione della proprietà fondiaria non potrà essere mai abbastanza apprezzata, sia caduto in disuso. Eppure il contratto di enfiteusi presenta vantaggi che furono grandi in passato, ma sarebbero forse maggiori al presente. Questi vantaggi potrebbero essere così riassunti:

 

 

1)    uno degli ostacoli maggiori all’acquisto della proprietà da parte dei contadini è la necessità del pagamento del prezzo della terra. I contadini, particolarmente nell’Italia meridionale ed insulare, non posseggono sempre e talvolta non posseggono se non di rado la somma necessaria per l’acquisto della terra ai prezzi correnti. Se si vuole che essi entrino in possesso della terra in misura notevole occorre che o la terra sia data a loro sotto prezzo, ovvero che il pagamento sia facilitato da concessioni di credito a lunga scadenza ed a buon mercato dallo stato.

 

 

Nel primo caso noi non possiamo più parlare di trasferimento della terra, ma di confisca, cosa che pone dei problemi che non sono quelli i quali stanno a cuore ai proponenti nel momento presente.

 

 

La concessione del credito per l’acquisto della terra a buon mercato pone problemi di centinaia di miliardi che non si sa da quali enti possano essere forniti e il cui onere andrebbe in parte a cadere sul tesoro, cosa anche questa deprecabile per evidenti pericoli di inflazione.

 

 

Il contratto di enfiteusi risolve automaticamente tutti questi problemi. Il contadino acquista la terra senza tirar fuori neppure un centesimo come prezzo capitale di acquisto. Egli si obbliga unicamente a pagare al proprietario concedente un canone in natura, suppongasi di due quintali di grano per ettaro, canone che non potrà più essere cambiato in avvenire. Nella maggior parte dei casi il canone sarà eguale al canone di fitto che presentemente egli paga, senza avere la sicurezza di godere del terreno per più di un breve periodo di tempo. Con l’enfiteusi, anzi, il canone dovrà essere minore del canone di fitto perché in seguito al nuovo contratto le imposte sulla terra automaticamente vanno a cadere sull’enfiteuta ed il canone dovrà essere diminuito in proporzione.

 

 

Se poi in avvenire il sistema tributario sarà progressivamente modificato nel senso della progressività e della personalità, è probabile che i piccoli concessionari enfiteuti ottengano sgravi di imposta, o addirittura esenzioni, di cui godranno essi e non il proprietario concedente.

 

 

2)    Né qui si fermano i vantaggi dell’enfiteusi perché se sarà fatto, come sarebbe necessario, divieto di riscatto per almeno 99 anni all’enfiteuta, si otterrà il risultato, meraviglioso al punto di vista del progresso agrario e del benessere dei contadini, che essi saranno costretti a non dar seguito all’istinto, che troppo spesso rovina i contadini, di sprecare i loro risparmi nel prezzo di acquisto del terreno.

 

 

Col contratto di enfiteusi non esiste prezzo di acquisto e non potrà esserci prezzo di riscatto per almeno 99 anni. Se i contadini enfiteuti posseggono ora un risparmio o se lo accresceranno in avvenire, essi non potranno sprecarlo nel pagamento del prezzo di acquisto ma saranno costretti ad impiegarlo nelle migliorie del fondo, nella costruzione e nell’ampliamento della casa. Il contratto di enfiteusi è mirabile per ciò che esso induce spontaneamente il contadino a dedicare tutti i suoi sforzi alla miglioria del fondo, a far sì che col volgere del tempo il canone iniziale di due quintali di frumento per ettaro diventi sempre più, in relazione all’accresciuta produttività del fondo, poco pesante e quasi evanescente e ciò, cosa ancora più mirabile, senza danno del proprietario concedente, il quale, se all’inizio del contratto poteva avere qualche dubbio sulla solvibilità dell’enfiteuta, e cioè sulla probabilità di ricevere puntualmente i due quintali, quando questi erano una parte rilevante del prodotto del fondo, col passare degli anni vedrà sempre più cresciute le sue garanzie, quando i due quintali diventino una decima, una ventesima, una quarantesima parte del prodotto del fondo e l’enfiteuta, pagando il canone divenuto per lui tanto più piccolo di una volta, sia tratto a compassionare il vecchio proprietario per la piccolezza del canone, sia pure rimasto in via assoluta invariato.

 

 

3)    E qui si presenta un’altra caratteristica non meno interessante del contratto di enfiteusi.

 

 

Nel momento iniziale il contratto medesimo lascia al proprietario concedente l’illusione della proprietà. Ma un po’ per volta, a mano a mano che la garanzia del pagamento esatto del canone aumenta, nasce e si sviluppa la commerciabilità del canone medesimo. Il proprietario concedente, che sulle prime ha ritenuto di essere ancora qualche cosa sulla sua antica terra, un po’ per volta si accorge che il canone diventa in bene commerciabile, appetito dai risparmiatori i quali vogliono avere un reddito sicuro non colpito da imposte dirette reali, sia pure soggetto alle ordinarie imposte personali. I canoni che da principio forse si saranno negoziati al 6% cominciano a contrattarsi al 5, al 4% e poi magari, ad un saggio di capitalizzazione minore, ossia valgono, in valore capitale, somme sempre più apprezzabili.

 

 

Questo è accaduto e accade comunemente in Inghilterra dove i canoni di questa specie sono uno degli investimenti preferiti, ad esempio, dalle imprese di assicurazione che li acquistano a saggi di interesse assai bassi.

 

 

Nulla vieta che sul mercato dei canoni si presenti in avvenire anche l’enfiteuta ed acquisti al prezzo di mercato, anche prima della scadenza dei 99 anni, il canone medesimo, confondendo in sé così le due qualità di concedente e di enfiteuta. Ma è augurabile che ciò non accada perché l’acquisto del canone da parte dell’enfiteuta significa, come è detto sopra, spreco di risparmi meglio utilizzabili nelle migliorie del fondo. E la commerciabilità del canone, aumentandone il prezzo allontana il pericolo dell’estinzione dell’enfiteusi per confusione delle due proprietà e con danno, a se stesso involontariamente arrecato, del contadino.

 

 

Affinché l’enfiteusi produca i suoi buoni risultati, condizione inderogabile, oltre al divieto del riscatto per un lungo periodo di tempo ed al divieto della revisione del canone, è la indivisibilità del fondo.

 

 

Il concetto della indivisibilità del fondo, accolto in taluni paesi di lingua tedesca e tra noi in Alto Adige, urta in Italia contro tradizioni ed usanze radicate nella popolazione rurale. Nessun padre vuole oggi provocare sentimenti di odio e di vendetta fra i propri figli assegnando ad uno di essi la proprietà del fondo. Se non si vuole che tra fratelli corrano coltelli (una vedova alla quale il professor Lorenzoni, ad occasione della inchiesta sulle condizioni dei contadini nel mezzogiorno, chiedeva: perché il padre non ha assegnato tutto il fondo ad uno solo dei figli?, rispose: «correrebbero coltelli!») è necessario rassegnarsi alla divisione dei fondi tra i figli, almeno tra i figli maschi.

 

 

Giova tuttavia, entro i limiti del possibile, porre rimedio all’eccessivo frazionamento dei fondi ed allo sminuzzamento delle particelle appartenenti al medesimo proprietario in località diverse e distanti. Un’occasione per porre un qualche rimedio all’eccessivo frazionamento, là dove esso esiste, è dato dalla riforma agraria. In questa occasione noi ci troviamo ad agire su terreno vergine. Se all’atto della concessione dell’enfiteusi si stabilisce che il fondo debba rimanere indivisibile, la condizione dell’indivisibilità è nota a tutti i componenti della famiglia rurale sin dall’inizio, cosicché il padre non potrà essere tacciato di ingiustizia se ubbidisce alla legge che sta sopra di lui.

 

 

Naturalmente non si dovrà escludere un qualche limite al principio del divieto della divisibilità. Dovrebbe stabilirsi che dopo un certo tempo, suppongasi dieci anni, quando una commissione di giudici, assistiti da periti, riconosca che il fondo è stato migliorato, che esso può sovvenire alle esigenze di due famiglie invece di una, esso possa essere convenientemente diviso secondo regole da stabilirsi dal medesimo tribunale. È questa cosa di pratica corrente nella maggior parte dei cantoni svizzeri. In questo caso i due fratelli potrebbero mettersi d’accordo tra di loro per l’accollo ad uno solo di essi del pagamento dell’intiero canone all’antico proprietario; e la cosa sarebbe fattibile posto che il fondo è migliorato talmente da vedere il proprio reddito raddoppiato in confronto a quello di una volta. Il concedente non avrebbe danno dalla divisione perché l’obbligato alla divisione del canone continuerebbe ad essere uno solo ed il canone non sarebbe sminuzzato in frammenti inesigibili.

 

 

Il contratto di enfiteusi presenta vantaggi così notevoli e vari da renderlo superiore a qualsiasi altro sistema di trasferimento della terra.

 

 

Per il proprietario concedente si conserva l’illusione della proprietà e si lascia fondatamente prevedere una commerciabilità sempre maggiore del canone con vantaggio nella valutazione in capitale del canone.

 

 

Per l’enfiteuta si evita, anzi si vieta lo spreco del prezzo necessario all’acquisto della terra, lo si spinge ad impiegare tutti i risparmi nella miglioria del fondo, lo si garantisce contro qualunque aumento futuro del canone in natura, lo si tutela contro il pericolo dello sminuzzamento eccessivo del fondo, creandosi così una proprietà contadina autonoma, salda e sufficiente a se stessa.

 

 

Per il mercato finanziario si evita la necessità di cercare centinaia di miliardi per ottenere il trapasso della terra dai vecchi ai nuovi proprietari; ché il trapasso avviene senza movimento di capitali.

 

 

Per lo stato si evita la necessità di costituire enti farraginosi per la concessione di credito a buon mercato per l’acquisto della terra e si concentrano tutti gli sforzi degli enti pubblici nel promuovere le migliorie alla terra medesima.

 

 

Le sole difficoltà che si possono opporre al raggiungimento di questi scopi sono quelle che possono derivare da una pregiudiziale adorazione di concetti che il vigente codice civile ha recepito dal legislatore francese del 1789, il quale aveva erroneamente reputato essere l’enfiteusi un relitto del feudalesimo.

 

 

L’esperienza di quasi un secolo, durante il quale il contratto di enfiteusi è rimasto lettera morta, dovrebbe persuadere a rivedere posizioni mentali dimostratesi infeconde, anzi nocive, sia al progresso economico (miglioramento della terra), come al progresso sociale (passaggio della terra dalla proprietà signorile alla proprietà contadina).

 

 

18 maggio 1949.

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