Quinta lezione

Tratto da:

Il problema delle abitazioni

Data di pubblicazione: 01/01/1920

Quinta lezione
Il problema delle abitazioni, Ed. F.lli Treves, Milano 1920, pp. 124-171

 

 

 

 

Metodo graduale della smobilitazione e degli aumenti di fitto.

 

Passando ora al punto più importante che è quello del metodo da tenersi per la smobilitazione graduale delle classi a seconda delle classi di città e delle categorie, è chiaro che la smobilitazione deve cominciare dalla prima categoria e via via procedere a quelle susseguenti.

 

 

Che la smobilitazione debba essere graduale già fu dimostrato ad esuberanza in altra lezione. Per motivi tecnici e politici, che qui non occorre ripetere, la liberazione delle pigioni deve cominciare dalla prima categoria e procedere a distanza di tempo alla seconda, alla terza ed alla quarta, in modo da raggiungere la completa libertà delle contrattazioni in quel momento nel quale si possa presumere che le condizioni del mercato edilizio siano ridivenute normali. Normali s’intende, in rapporto all’equilibrio nuovo dei prezzi che si sarà stabilito a cose assestate, non in rapporto all’equilibrio antico che oramai non vi è più nessuna speranza di veder ristabilito. Ed appunto per questo era necessario che il decreto concedesse, durante il periodo residuo di vincolo il diritto ai proprietari di ottenere un aumento progressivo di fitto.

 

 

Manca oramai la necessità di guerra di mantenere quella forma speciale di imposta di classe che è il vincolo ai fitti.

 

Questa necessità si può dimostrare in due maniere. In primo luogo se ragioni gravissime di ordine pubblico richiedevano che un’imposta speciale fosse stabilita, sia pure sperequatamente e per solo motivo della fortuna di guerra, su una classe particolare di contribuenti, costringendoli a ricevere un reddito invariato, in moneta via via scadente nella sua potenza di acquisto e quindi un reddito reale sempre decrescente, mentre tutte le altre classi sociali, fatte pochissime eccezioni, ottenevano, anche le meno fortunate, come quella dei pensionati, aumenti di reddito più o meno notevoli, questa necessità più non esiste oggi e quindi sarebbe scorretto mantenere una legislazione, la quale permanentemente imponesse un tributo particolare ad una sola categoria di contribuenti. Continuare invero a ricevere 100 lire quando il valore delle 100 lire si è ridotto a 50 e poi a 30 lire di prima, equivale a subire un’imposta speciale a favore delle altre categorie di cittadini il cui reddito, ossia la cui partecipazione al flusso di ricchezza attualmente prodotta nel paese si accresce proporzionalmente di quanto diminuisce la porzione spettante ai proprietari di case. Il che è, anche dal punto di vista della giusta ripartizione delle imposte, tanto più scorretto in quanto sul medesimo reddito lordo pecuniario sono venute a gravare imposte crescenti e spese di amministrazione, riparazione, pur esse aumentate in misura gravissima.

 

 

Fa d’uopo graduare gli aumenti in modo che, al momento della liberazione completa delle case, non ci sia un distacco troppo forte fra i fitti vincolati ed i fitti liberi.

 

In secondo luogo la necessità di concedere un aumento graduale delle pigioni durante il periodo residuo di vincolo, deriva dalla ragione medesima per la quale il decreto abbandonò la data unica del 31 luglio 1921. Trattasi di evitare dei salti bruschi, di passare dal regime di vincolo a quello della libertà gradatamente, senza che d’un tratto le pigioni abbiano ad aumentare moltissimo con grave scompiglio nelle economie private. Ciò non si può ottenere se non concedendo graduali aumenti di fitto, così ordinati che al momento della liberazione delle successive categorie di pigioni, queste si trovino già elevate ad un livello che su per giù non sia troppo diverso ed inferiore a quello che si determinerebbe in condizioni di libertà.

 

 

Il fatto degli aumenti di pigione realmente avvenuti incoraggerà alla costruzione.

 

Aggiungasi finalmente che il problema del regime delle pigioni per le case vecchie, già costrutte, non può scompagnarsi dal problema delle nuove costruzioni ed è vano sperare che queste ultime si sviluppino per iniziativa privata, nel modo largo che sarebbe desiderabile, se i costruttori di case nuove, dalla esperienza effettiva di una graduale smobilitazione e di un graduale aumento di fitti non siano fatti persuasi che essi potranno ricavare dal loro capitale una rimunerazione sufficiente finché durano i vincoli. Pochissimi costruttori privati si azzardano a costruire, salvo quando siano sicuri di poter rivendere immediatamente in blocco o ad appartamenti le case costruite perché sempre temono e non a torto, che un nuovo decreto venga ad estendere alle case loro i vincoli stabiliti per le case vecchie. Poco giovano le promesse, anche solennemente fatte dal governo, poiché il privato costruttore non ha fiducia nella stabilità dei ministeri e nella continuità della loro opera legislativa. Solo il fatto visto e toccato con mano, solo l’esistenza di un mercato libero delle pigioni, via via formatosi per la smobilitazione graduale delle case può persuadere i costruttori che sul serio l’epoca vincolistica è passata e che essi si possono consacrare con animo sicuro alle costruzioni.

 

 

Le due tendenze possibili sull’azione della liberazione e sull’ammontare degli aumenti.

 

Se è facile stabilire criteri generali, è difficile tradurli in cifre e date precise. Qui si possono distinguere due tendenze: l’una economica e l’altra politico-sociale. Qui sotto si riassumono in una tabella i risultati a cui lungo i lavori della ricordata commissione per le abitazioni, le due tendenze giunsero dopo lunghi, approfonditi e sereni dibattiti.

 

 

Data di inizio dei periodi

Aumenti progressivi per classi di città

  I II III IV
Tendenza economica:
1 luglio 1920

libertà

60%

50%

40%

1 luglio 1921

libertà

60%

50%

1 luglio 1922

libertà

60%

1 luglio 1923

libertà

Tendenza politico sociale:
1 luglio 1920

40%

1 luglio 1920 e 1 gennaio 1921

25%

15%

10%

1 luglio 1921

libertà

1 luglio 1921 e 1 gennaio 1922

35%

25%

20%

1 luglio 1922 e 1 gennaio 1923

libertà

libertà

30%

1 luglio 1923 e 1 gennaio 1924

libertà

 

 

La tendenza economica.

 

A chi guardi il problema dal punto di vista economico è ovvio che per la prima categoria (fitti superiori a 6000, 4000, 2400 e 1800 lire per le diverse classi di città) debba immediatamente restituirsi la libertà di contrattazioni fin dall’1 luglio 1920. Per la seconda categoria di pigioni, economicamente non era fuor di luogo un aumento del 60 per cento a partire dall’1 luglio 1920 e la libertà a partire dall’1 luglio 1921. Per la terza categoria l’aumento economico poteva essere del 50 per cento all’1 luglio 1920 con un successivo 10 per cento a partire dall’1 luglio 1921 e la libertà a partire dall’1 luglio 1922. Per la quarta categoria dei minimi (fino a 1500, 1000, 620 e 450 lire) nelle quattro classi di città si sarebbe potuto considerare come aumento economico quello del 40 per cento a datare dall’1 luglio 1920 ed un successivo 10 per cento all’1 luglio 1921 con altrettanto di aggiunta all’1 luglio 1922 e la libertà all’1 luglio 1923.

 

 

La tendenza economica può essere spiegata in questo modo: non esservi alcun motivo perché agli inquilini i quali si trovano presumibilmente in una condizione sociale ed economica assai elevata debba essere concessa la facoltà di profittare ulteriormente, per un anno e mezzo dopo che di fatto è ritornata la pace, del regime di vincolo imposto per ragioni di guerra. Trattasi in questo caso di rapporti fra classi sociali consimili. Non esservi motivo perché inquilini, talvolta ed anche nell’opinione dei sostenitore di questa tesi, per lo più notevolmente più ricchi dei loro proprietari, abbiano a fruire di reddito a loro non spettante ed a cagionare un ingiusto danno ai proprietari di case, costretti ad un reddito monetariamente eguale o di poco cresciuto o sostanzialmente assai inferiore a quello di prima. Essere finalmente necessario ed opportuno nell’interesse collettivo, che le pigioni della prima categoria abbiano ad aumentare anche moltissimo, duplichino o triplichino o fors’anche crescano in una misura superiore. Essere questa la condizione necessaria affinché gli inquilini della prima categoria si decidano a restringersi ed a far posto a coloro i quali appartengono alle categorie inferiori.

 

 

Certamente gli aumenti delle pigioni in regime di libertà limitata a questa categoria sarebbero fuori di ogni proporzione con l’aumento che si verificherebbe sul mercato se tutte le categorie di case fossero contemporaneamente smobilitate, perché, essendo pochissime le case appartenenti alla prima categoria, di queste vi sarà una grande ricerca, così da spingere molto all’insù il prezzo; ma questo appunto è necessario, sia per indennizzare molto parzialmente i proprietari delle perdite subite in passato e di quelle a cui saranno assoggettati in avvenire per le pigioni di valore inferiore, sia e soprattutto per costringere gli inquilini ad uno spostamento su scala rilevante ed a far vuoti utilissimi a rimediare alla crisi delle case.

 

 

Quando agli aumenti richiesti per le altre categorie e che giungono ad un massimo del 60 per cento all’1 luglio 1920, 1 luglio 1921 e 1 luglio 1922 rispettivamente per la seconda, terza e quarta categoria, pare che economicamente le proposte siano ragionevoli, in quantoché un aumento massimo del 60 per cento ottenuto gradatamente per l’ultima categoria in tre anni è di gran lunga inferiore a quello che dovrebbe essere consentito dalla svalutazione della moneta. Il fitto pagato dagli inquilini, anche aumentato del 60 per cento, avrà un valore sempre inferiore alla metà di quello originario antebellico, contrattato in moneta buona. L’aumento del 60 per cento è tuttavia sufficiente anche dal punto di vista economico sia perché i proprietari debbono riconoscere quali sono i doveri della proprietà nell’agitato momento presente, sia perché la mancanza di case non è così acerba come oggi si crede e per la grandissima maggioranza delle case, che sono quelle modeste o minime, l’aumento delle pigioni in regime di libertà non sarà mai quello che sarebbe proporzionato alla svalutazione della moneta. Questa consentirebbe ed imporrebbe aumenti del 200 e più per cento, così come accadde per la massima parte delle altre merci; nella realtà non potendosi contrarre l’offerta delle case come si contrae la produzione delle altre merci, secondo ogni probabilità l’aumento di fitto che si verificherà in regime di libertà sarà molto inferiore a quello determinatosi per le altre merci. Giova sperare inoltre che, quando la smobilitazione sarà completa, la lira siasi rivalutata con una saggia politica tributaria e monetaria. Sarebbe perciò antieconomico chiedere aumenti superiori a quelli dinanzi indicati, ove essi non potessero poi essere mantenuti in regime di libertà.

 

 

Dal punto di vista economico devesi finalmente pregiare più che l’aumento della pigione il diritto alla libera disposizione della cosa propria. Il regime vincolistico offende e danneggia sovratutto i proprietari perché essi non sono in grado di fare nelle case proprie tutte quelle variazioni le quali sono richieste dalla convenienza di modificare la struttura degli appartamenti per adattarli alle esigenze nuove e dell’opportunità di mutare in qualche parte la composizione dell’inquilinato quando, per ragioni evidenti di moralità o di convivenza, la permanenza di qualcheduno degli inquilini nella casa non sia più consigliabile.

 

 

Ogni riparazione oggi è impossibile nelle case, perché il proprietario non può sostenere le enormi spese di tal genere con proventi fissi; e gli aumenti chiesti sono appena sufficienti a ridare ai proprietari un interessamento nella casa propria tale da incoraggiarli ad impedirne la progressiva dilapidazione. Gli aumenti chiesti sono ugualmente utili agli inquilini ed ai proprietari; e sostanzialmente ed alla lunga più ai primi che ai secondi.

 

 

Infine la data dell’1 luglio 1923 pare ragionevolmente lontana, potendosi prevedere che nei tre anni ancora a decorrere fino a quella data, si possa essere ritornati in condizioni normali nel mercato edilizio, essendo ormai utilizzabile una massa notevole di case nuove, costruite dagli enti pubblici e dall’iniziativa privata ed avendo la liberazione della case di categorie superiori fatto vuoti ragguardevoli e tali da consentire a tutta la popolazione di trovare collocamento.

 

 

La tendenza politico-sociale.

 

Naturalmente il lato economico non è il solo da cui il problema debba riguardarsi. Non meno importante è il punto di vista politico-sociale. Sotto questo aspetto un primo punto sovrattutto pare importante mantenere fermo, ed è questo, che sino al 31 luglio 1921 non si abbia a mutare lo stato di diritto attualmente vigente. Si può mutare la data del 31 luglio, la quale appare a primo tratto non rispondente ad alcuna circostanza di fatto, in quella più ragionevole dall’1 luglio dello stesso anno, ma fuori di questa piccola variante, deve rimanere fermo il diritto dell’inquilino a godere dell’appartamento abitato ed a non subire aumenti superiori a quelli consentiti dai decreti vigenti.

 

 

Non vale il dire, come potrebbero osservare i proprietari, che anch’essi avevano diritto, secondo i decreti vincolistici, ad ottenere la piena disponibilità delle loro case al 31 luglio 1921 e quindi a ottenere un compenso, con una anticipazione sulla data della smobilitazione per la prima categoria e con un aumento di pigione maggiore di quello sancito dai decreti vincolistici per le altre categorie, al danno che essi subiscono dal ritardo frapposto alla smobilitazione delle categorie più numerose; non vale questo argomento, in quanto che il ritardo alla smobilitazione delle categorie seconda, terza e quarta al di là del 31 luglio 1921 è un ritardo imposto da necessità tecnica e dalla convenienza politica. La stessa classe dei proprietari di case si giova di questo ritardo e non può pretendere un compenso per ciò che in definitiva torna a essa di vantaggio. Affermato questo punto iniziale della necessità di mantenere fino all’1 luglio 1921 lo stato di diritto attualmente esistente, logiche ne derivano le conseguenze:

 

 

  • 1.Per la prima categoria di pigioni i decreti vincolatori consentono ed hanno consentito già un aumento del 20 per cento e consentono a partire da due mesi dalla proclamazione della pace un ulteriore aumento del 20 per cento. Diasi per questa prima categoria per semplicità e nettezza di posizione il diritto all’aumento del 40 per cento sulla pigione vigente al 31 dicembre 1919 e diasi la libertà completa all’1 luglio 1921. Il 40 per cento si calcoli sulle pigioni in corso al 31 dicembre 1919. Questa regola empirica ha per scopo di togliere ogni appiglio a contestazioni, pregio massimo di tutte le disposizioni le quali debbono essere stabilite per il passaggio alla libertà delle contrattazioni dovendo essere appunto quello, che sarà più ampiamente discusso in seguito, di togliere di mezzo, per quanto sia possibile, qualsiasi materia di contestazione tra proprietario ed inquilino.

 

 

Bisogna inoltre tener conto per questa prima categoria di case e per tutte le susseguenti che il governo quando sancì il diritto ad un ulteriore aumento del 20 per cento per la prima categoria e ad un primo aumento dal 10 al 20 per cento per le altre categorie a partire dal 61.mo giorno dalla proclamazione della pace, aveva in mente una data di pace assai vicina. Previsione che non ebbe a verificarsi, con danno grave della classe dei proprietari; ma il danno già subito non autorizza ad aggravarlo con un prolungamento al di là dell’1 luglio 1920-1 gennaio 1921 del divieto di aumento. In confronto alle intenzioni del legislatore i proprietari con la fissazione della data dell’1 luglio 1920 o 1 gennaio 1921 come inizio degli aumenti sono certamente danneggiati. Ma essi vorranno sopportare il danno in ragione dello scopo politico-sociale da raggiungere;

 

 

  • 2. Per le altre tre categorie di pigioni deve rimanere fermo il principio che, oltre alla proroga sino all’1 luglio 1921, debba essere concessa almeno una ulteriore proroga di un anno per la seconda e terza categoria e due altre proroghe di un anno ciascuna per la quarta categoria più numerosa;
  • 3. Per la seconda categoria di case, l’inquilino debba avere il diritto di rimanere nell’appartamento locato per due anni ancora in regime di vincolo, a partire dal giorno della pace legale. Se questo giorno sia determinato in una data posteriore al 30 giugno 1920 i due anni cominciano dall’1 gennaio 1921. Per il primo anno di proroga l’aumento sia fissato nel 25 per cento; per il secondo anno si conceda un ulteriore 10 per cento.

 

 

Le case appartenenti a questa seconda categoria diventino libere al più presto all’1 luglio 1922 ed al più tardi all’1 gennaio 1923 a seconda che il giorno della pace legale sia determinato in una data non posteriore o posteriore al 30 giugno 1920. Lo stesso regime sia stabilito per la terza categoria con questa sola differenza, che il primo aumento non potrà essere superiore al 15 per cento, rimanendo fermo il secondo ad un ulteriore 20 per cento.

 

 

La data della liberazione delle case appartenenti alla seconda ed alla terza categoria si stima opportuno che sia lo stesso, in quanto sostanzialmente trattasi di case abitate dalla medesima classe sociale, con qualche leggera variante di reddito e non si ritenne opportuno che troppo in là dovesse andare la smobilizzazione completa.

 

 

Per la quarta categoria l’aumento sia del 10 per cento per il primo anno di proroga, del 20 per il secondo anno e del 30 per il terzo anno di proroga. Le case spettanti a quest’ultima categoria ridiventino libere al più presto l’1 luglio 1923 od al più tardi l’1 luglio 1924 a seconda della data della pace legale. In ogni caso l’indicazione delle date 1 luglio e 1 gennaio non ha mai valore tassativo, non essendo opportuno di sostituire date arbitrarie a quella consuetudinaria vigente nelle diverse città italiane. Come già si fece nei decreti precedenti, alle date dell’1 luglio e 1 gennaio si intendono sostituite per le città dove gli sloggi avvengono ad epoche consuetudinarie quella immediatamente anteriore o posteriore, a seconda, che l’una o l’altra sia la più vicina.

 

 

Le conclusioni della tendenza politico – sociale si differenziano dunque della tendenza economica, in quanto allontanano da sei mesi ad un anno la data della smobilitazione delle diverse categorie di case in quanto invece di arrivare al massimo di aumento del 60 per cento arrivano a massimi variabili ma tutti sensibilmente inferiori. Non sarà possibile invero il ritorno a condizioni normali così velocemente come d’altra parte sarebbe augurabile, e ragioni evidenti di politica sociale consigliano al governo di non concedere inizialmente, ossia per il primo anno dopo la data della pace legale od al massimo dopo l’1 gennaio 1921 aumenti sostanzialmente diversi da quelli stabiliti nei decreti vincolatori. I decreti consentono il 40 per cento per la prima classe e dal 10 al 20 per cento per le altre classi. Questi medesimi aumenti è necessario conservare, sia pure precisando il secondo che ha carattere arbitrario e può dar luogo a dispute del 25, 15 e 10 per cento per la seconda, terza e quarta categoria.

 

 

La media di queste tre cifre, tenuto conto del fatto che la quarta categoria è quella di gran lunga più numerosa ed ha quindi un peso massimo nella formazione della media, può presumersi appunto eguale a quel 15 per cento che sta di mezzo fra il 10 ed il 20 per cento.

 

 

Posto questo punto di partenza, è sembrato, sempre per ragioni di carattere sociale, utile di non eccedere percentuali successive del 10 per cento.

 

 

Ai proprietari di case parve sommamente ingiuriosa la proposta, suffragata da pure ragioni politico – sociali, che limita al 10 per cento, il primo aumento per i fitti minimi della IV categoria. Viola il diritto acquisito dai proprietari di ottenere un aumento che può andare dal 10 al 20 per cento; e lo viola in confronto della classe più disgraziata dei proprietari; spesso i proprietari meno ricchi e sempre quelli che dalla guerra ebbero i maggiori danni. Poco giova a questi che i loro colleghi abbiano subito aumenti del 15 e del 25 per cento; essi debbono contentarsi di un 10 per cento, neppure sufficiente a fronteggiare il solo crescere dei pesi tributari. Ingiustizia più stridente di questa, male potrebbe essere immaginata.

 

 

Ma la ragione politico-sociale è troppo potente per poter accogliere questi argomenti pure di gran peso. Un certo distacco deve essere riconosciuto tra le varie classi sociali nella capacità di sostenere aumenti di fitto; e del resto, come già si disse sopra, i tre aumenti del 10, del 15 e del 25 per cento proposti per le tre categorie di case sono la media ponderata di quell’aumento incerto dal 10 al 20 per cento che il legislatore oggi stabilisce.

 

 

Nel periodo di passaggio prevale la ragione politico-sociale.

 

Certamente dal punto di vista economico, le argomentazioni della tendenza economica sono ineccepibili. La risoluzione della questione dell’abitazione si sarebbe ottenuta più velocemente qualora si fosse immediatamente concessa la liberazione per le pigioni della prima categoria e qualora aumenti non troppo esigui fossero stati fissati per le successive categorie.

 

 

Gli aumenti economici nella misura massima del 60 per cento non sono in realtà aumenti, ma semplici e parziali recuperi delle perdite finora subite. Se 100 era la pigione del 1914, quando 100 lire equivalevano a 100 lire in oro, dell’oro antebellico, le 100 lire del 1920 possono tutt’al più ritenersi uguali a 25-30 centesimi di lire oro, al valore dell’oro post-bellico, il che forse equivarrà a 12-15 centesimi in oro ante-bellico.

 

 

Quindi i proprietari, chiedendo un aumento del 60 per cento in realtà si contenterebbero di riscuotere forse 20 lire vecchie corrispondenti a 100 lire nuove. È meglio di quelle 13 lire vecchie che, sotto colore di riscuotere 100 lire nominali, in realtà percepiscono oggi; ma il loro resta pur sempre fra tutti il reddito più falcidiato sostanzialmente dalle vicende monetarie della guerra. I proprietari si sarebbero messi in una posizione ancora più incrollabile dal punto di vista economico, sebbene ad essi più vantaggiosa, se avessero dichiarato di contentarsi di fitti uguali appena ad una quota parte, al 90 per cento, all’80 per cento, al 70 per cento ed al 60 per cento dei fitti antebellici, purché pagati nella moneta stessa usata prima della guerra. Essi avrebbero messo in luce che in realtà la loro richiesta non è di un aumento, bensì di una diminuzione di perdita, in confronto dei fitti antichi. Il sistema, sebbene forse complicato, avrebbe giovato a mettere a nudo il fenomeno realmente avvenuto.

 

 

Ma questo, sebbene rilevantissimo, non è neppure il fattore più rilevante da prendere in considerazione.

 

 

Nella disputa tra proprietari di case ed inquilini sono sopratutto degni di considerazione gli inquilini nuovi che non trovano casa. Sono questi i veri paria del momento presente dal punto di vista edilizio. Sono funzionari senza casa, quelli i quali sono costretti a lasciare la famiglia con grandissimo dispendio nella città da cui sono stati traslocati, mentre essi vivono una vita raminga e meno comoda da soli nella città in cui prestano la loro opera. Sono i componenti le nuove famiglie quelli che sono degni di massima considerazione e non trovano ad allogarsi da nessuna parte. A nulla gioveranno per risolvere il problema di questi paria gli espedienti di requisizione e di tesseramento da varie parti immaginati; unico mezzo efficace è di promuovere le costruzioni nuove, di cui si discorrerà in seguito, o costringere gli inquilini vecchi a spostarsi verso abitazioni più ristrette così da far posto ai sopra venuti. Ma per costringere gli inquilini vecchi a fare del vuoto occorre affrettare la smobilitazione delle case, almeno per le categorie più elevate e stabilire aumenti che senza raggiungere il livello consentito dalla svalutazione della lira, possano essere di qualche spinta alla redistribuzione degli appartamenti in ragione dei redditi dell’inquilino.

 

 

Ragione della adesione alla tesi politico-sociale.

 

Tuttavia, dopo matura considerazione io credo che si debba in questo momento tener gran conto delle difficoltà politico-sociali in cui si dibattono tutti i governi europei e sovra tutto della opportunità di ripristinare il rispetto alla legge vigente, qualunque essa sia. Il diritto vigente, in base ai decreti vincolisti, porta ad una legittima aspettativa degli inquilini all’alloggio attualmente occupato, fino al 31 luglio 1921, sulla base di aumenti moderati del 10-20 per cento per la seconda, terza e quarta categoria e del 40 per cento per la prima categoria. Poiché questo è il diritto vigente, deve essere osservato. Potranno stabilirsi piccole varianti nelle aliquote di aumento e quella leggera mutazione dal 31 all’1 luglio che fu sopra accennata; ma in massima è necessario che il ritorno alle condizioni normali ed al rispetto del diritto civile ordinario avvenga rispettando altresì quelle norme eccezionali che si credette opportuno di emanare in tempi difficili.

 

 

Il rispetto alle norme vigenti è una condizione necessaria per togliere cagione di dispute, ricorsi a commissioni, ecc. Qualunque sacrificio della classe dei proprietari è poca cosa in confronto al beneficio che alla collettività deriva e si ripercuote poi vantaggiosamente sulla medesima classe proprietaria, della soppressione delle cause di ricorso a magistrature incompetenti, fastidiose e creatrici di molti più inconvenienti di quelli a cui esse possono rimediare.

 

 

La legislazione vincolista fu, a mio parere, anche in tempo di guerra, un errore gravissimo, i cui danni furono previsti e diventarono col tempo sempre più gravi ed insopportabili. Meglio sarebbe stato prendere, in talune circostanze peculiarissime, provvedimenti speciali per i profughi; ma non turbare un regime capace di risolvere, attraverso momentanee crisi, il problema delle abitazioni. Oggi però che il male è stato commesso, si deve riconoscere che, se la tesi economica è ineccepibile, ad essa sovrasta la necessità di ritornare al regime di libertà delle contrattazioni, senza sovvertire un’altra volta ed in senso inverso il diritto vigente, sia pure dannosamente vigente. La tesi politico-sociale è dunque necessariamente da accogliersi perché alla lunga il rispetto al diritto è ancora la soluzione meglio ispirata al vantaggio della collettività.

 

 

Botteghe, negozi, studi ed uffici. Non vi è motivo di prolungare lo stato di vincolo al di là dei termini stabiliti dalle leggi vigenti.

 

Accanto alle case destinate ad abitazioni, i decreti vincolatori hanno emanato norme altresì in materia di locazione per le case ad uso di botteghe, negozi, studi ed uffici. In tutti questi casi non si può scorgere motivo alcuno per prolungare lo stato di vincolo al di là del termine di tempo stabilito dai decreti vincolatori. Mancano le ragioni di tutela delle classi meno agiate della popolazione contro il pericolo di improvvisi aumenti. Trattasi qui non di locali destinati alla vita famigliare, ma di strumenti ordinari dell’esercizio dell’industria, commerci e professioni esercitate a scopo di lucro. Non vi è perciò ragione di prolungare vincoli aventi motivi contingenti, al di là di quanto fu originariamente stabilito. Il prezzo del locale adibito ad uso speculativo od economico giova sia stabilito liberamente fra le due parti contraenti in relazione alle variazioni del guadagno ricavabile dall’uso della casa locata. Gioverà la libertà delle contrattazioni di questi locali a restringere eventualmente l’uso a quelli i quali sono assolutamente necessari per l’esercizio dell’industria, commercio e professione, così da fare qualche vuoto a favore dell’uso di abitazione.

 

 

Si può discutere intorno al cosidetto diritto alla proprietà commerciale, che vorrebbesi riconosciuto a favore dei negozianti, per quella parte dell’avviamento del negozio, che possa reputarsi dovuto all’opera e all’iniziativa del conduttore.

 

 

Siamo però in un periodo straordinario di perturbazioni monetarie, le quali rendono difficilissimo e quasi impossibile separare in un eventuale aumento di fitto di un negozio la parte dovuta all’avviamento da quella dovuta al ritorno al normale equilibrio dei prezzi. Se il fitto di un negozio venisse, in regime ristabilito di libertà delle contrattazioni, aumentato da 10,000 a 30,000 lire, è impossibile affermare che l’aumento sia dovuto all’avviamento, da chiunque creato, o non invece al ristabilimento dell’equilibrio dei prezzi, per cui le 30,000 lire nuove equivalgono, né più né meno, alle 10,000 lire di prima.

 

 

Il problema della proprietà commerciale è uno di quei problemi, frequenti nel momento presente, intorno a cui non pure la legiferazione, ma persino lo studio deve essere rinviato all’epoca futura nella quale da qualche anno si sia ritornati alla libertà delle contrattazioni ed alla normalità monetaria. Altrimenti si rischia di sancire la spogliazione di una classe a vantaggio di un’altra, senza alcun beneficio per la collettività.

 

 

Si fa solo eccezione per gli studi degli smobilitati.

 

Una sola eccezione ritenne opportuno di fare il decreto del 18 aprile al ritorno della libertà delle contrattazioni all’1 luglio 1921 per tutti i locali destinati a studio, ed è quella contenuta all’ultimo comma dell’articolo 1. Fu disposto cioè che venga rinviato all’1 luglio 1922 il termine per l’affitto degli studi dei professionisti smobilitati, i quali abbiano prestato servizio militare per almeno un anno fuori della città di loro abituale residenza.

 

 

Per questi professionisti smobilitati le condizioni invero in cui essi si trovano, risultano notevolmente differenti da quelle della maggior parte degli altri negozianti, industriali e professionisti. Questi hanno quasi sempre ottenuto dalla guerra vantaggi singolarissimi di reddito e sarebbe strano concedere, ad essi che hanno lucrato, un ulteriore beneficio di vincolo a danno dei proprietari di case i quali dalla guerra sono stati danneggiati. I professionisti smobilitati invece, ove dalla guerra siano stati costretti a risiedere in città diversa da quella di loro abituale residenza, hanno spesso perduto tutta o parte della loro clientela. Il periodo di ripresa nell’attività professionale è quindi per essi un periodo di prova e di difficoltà economiche. Giova che il trapasso dal regime di vincolo a quello della libertà di locazione dei loro studi non sia improvviso ed è per questo che la commissione si è trovata unanime nel proporre il prolungamento del vincolo per un altr’anno al di là del limite ora consentito.

 

 

Il residuo arretrato di pigione degli inquilini smobilitati.

 

Una situazione degna di interesse è quella la quale esiste oggi per gli inquilini smobilitati i quali fruiscono dei vantaggi loro conferiti dal Regio decreto del 15 agosto 1919. L’inquilino capo di famiglia il quale abbia prestato servizio militare, aveva invero la facoltà di corrispondere soltanto una metà dei fitti per l’alloggio abitato fino a sei mesi dopo la cessazione del servizio militare. Il debito, per la metà non pagata, doveva poi essere estinto in rate mensili, non superiori ad un ventiquattresimo della somma totale, durante un periodo di due anni dalla scadenza dei sei mesi successivi alla cessazione dal servizio militare. L’inquilino stesso aveva diritto, anche quando si sia giovato della concessione sopra indicata, a non vedersi aumentata la pigione attualmente corrisposta durante il periodo utile alla estinzione del debito di arretrati.

 

 

In seguito a queste disposizioni, una varietà grandissima di casi si è andata verificando nella pratica.

 

 

Alcune volte proprietari ed inquilini richiamati si sono accordati per ridurre senz’altro il fitto ad una quota superiore alla metà ed inferiore al totale, rinunciando il proprietario al diritto di riscuotere in avvenire al parte condonata. In alcuni casi invece in cui gli inquilini si giovarono della facoltà di ritardo, al ritorno di essi alla vita civile si iniziò regolarmente il rimborso degli arretrati. In altri casi ancora questo rimborso stenta ad effettuarsi. Qua e là sono sorte agitazioni di inquilini smobilitati allo scopo di ottenere il condono definitivo della parte di fitto non pagata, agitazioni le quali hanno trovato un’accoglienza svariata nella classe dei proprietari di case.

 

 

Da un lato si osserva che la beneficienza ad una categoria sociale, la quale pur ne sia meritevole, non si fa con denari di un’altra classe sociale all’uopo obbligatoriamente e singolarmente designata. Sovvenire ai bisogni degli inquilini richiamati ed ora smobilitati può essere socialmente utile, ma non ne discende logicamente la conseguenza che quest’opera di beneficienza sociale debba essere fatta dai singoli proprietari in misura diversissima tra essi, cosicché accade frequentemente che i proprietari più ricchi non siano chiamati a prestare nulla ed i proprietari più poveri, e qualche volta bisognosi e gravati d’ipoteche, siano chiamati a gravi sacrifici.

 

 

Il condono degli arretrati, se deve avvenire, dovrebbe aver luogo a carico dell’intera collettività dei contribuenti.

 

 

D’altro canto si osserva che il problema sta avviandosi verso la sua soluzione naturale. Molti inquilini hanno soddisfatto in tutto od in parte il loro debito; non sarebbe opportuno di creare oggi un’amministrazione speciale la quale dovesse provvedere al condono degli arretrati residui ancora da pagarsi a favore degli inquilini ed al rimborso degli stessi arretrati ai proprietari. Quest’amministrazione dovrebbe caso per caso indagare se i singoli inquilini si trovino in tale condizione economica da non poter effettivamente pagare gli arretrati, non concependosi evidentemente una carità fatta a spese dei contribuenti se non nei casi di assoluta necessità. L’indagine però sarebbe difficilissima ed il costo probabilmente superiore ai vantaggi ottenuti.

 

 

Opportunità del condono, del residuo non pagato, agli inquilini.

 

Sembra che in questo caso ci si trovi di fronte ad una di quelle situazioni dalle quali è opportuno di uscire con un taglio netto, anche se il taglio possa nuocere agli interessi della classe dei proprietari. Questa ne sarà avvantaggiata in generale col ristabilimento di normali rapporti tra inquilini e proprietari e con la eliminazione di una causa perturbante di contese e di acri recriminazioni sul passato.

 

 

In tal caso tuttavia gli inquilini debbono rientrare nel regime normale degli altri inquilini. Facoltà di opzione ad essi lasciata.

 

Tuttavia se agli inquilini venga concesso il condono degli arretrati ancora da pagarsi, manca la ragione per la quale essi debbano conservare un’altra situazione di privilegio che è quella del diritto ad una pigione immutata durante il periodo utile all’estinzione del debito degli arretrati. Condonato il debito, essi ritornano alla condizione generale in cui si trovano tutti gli inquilini e non vi è ragione che non debbano correre le sorti comuni di tutti, godendo unicamente dei vantaggi delle proroghe che saranno sancite per le classi di abitazione a cui appartengono. Il decreto del 18 aprile stabilisce per ciò che gli uomini smobilitati, i quali godono dei vantaggi loro conferiti col Regio decreto del 15 agosto 1919, n. 1440, abbiano una facoltà di scelta:

 

 

  • a) fra l’abbuono totale delle quote di fitto non corrisposte durante il servizio militare, rinunciando in questo caso alle misure di favore stabilite dall’articolo 5 del succitato decreto (divieto di aumento della pigione durante il periodo di estinzione del debito di arretrati, ovvero:
  • b) il mantenimento di queste misure di favore con l’obbligo di pagare le quote arretrate di fitto.

 

 

L’inquilino potrà cioè scegliere liberamente quella delle due alternative che gli paia più conveniente. Se egli non vuole pagare più gli arretrati, saprà di rimettersi nella condizione generale di tutti gli inquilini; se egli preferisce di conservare il privilegio dell’inamovibilità del suo alloggio a pigione invariata, dovrà pagare gli arretrati.

 

 

Il condono riguarda solo l’avvenire e gli smobilitati le cui famiglie godettero del sussidio governativo.

 

S’intende che la norma indicata riguarda soltanto gli arretrati ancora da pagarsi. Quelli che in passato furono già versati rimangono acquisiti senz’altro ai proprietari. S’intende ancora che il condono degli arretrati deve andare a favore soltanto degli inquilini smobilitati, i quali abbiano realmente bisogno del beneficio; e per evitare contestazioni complicate, il decreto smobilitatore ha ritenuto di proporre che indice del diritto di avere il condono degli arretrati sia il fatto, facile a constatarsi, che le famiglie dell’inquilino stesso abbiano percepito il sussidio governativo concesso alle famiglie dei richiamati sotto le armi. Data la larghezza con la quale i sussidi furono concessi, è evidente che gli inquilini la cui famiglia non ha potuto fruire del sussidio governativo, non possono vantare diritti ad un condono di arretrati che essi sono in grado di pagare.

 

 

Le case occupate dagli stranieri; e decisione di non variare per esse il diritto comune.

 

Tra le idee discusse a proposito della smobilitazione delle case eravi anche quella che dovessero liberarsi immediatamente – il che avrebbe avuto il significato di collocamento nella prima categoria delle abitazioni da liberarsi all’1 luglio 1921 – le abitazioni occupate da stranieri. Mancano, si osservava, le ragioni di politica interna le quali hanno consigliato di imporre vincoli alle abitazioni; mancano altresì per lo più le condizioni di disagio economico dell’inquilino che avrebbe reso troppo duro un balzo improvviso del fitto. A causa della svalutazione della lira sui mercati internazionali, gli stranieri possono oggi pagare i fitti vincolanti ed espressi in lire, con una quantità di moneta straniera, spesso notevolmente inferiore a quella sulla quale essi avevano fatto i loro calcoli originari.

 

 

La proposta contrasta troppo alla tradizione italiana di parificazione fra cittadini e stranieri, che è vanto di aver introdotto e conservato. Non giova aggiungere nel dopo guerra nuove cause di dissapore fra i popoli che si vorrebbero riuniti insieme da nuovi vincoli di fratellanza. È difficile distinguere tra forestieri di passaggio, i quali potrebbero pagare fitti aumentati e che del resto, li pagano per lo più vivendo in camere d’albergo, e stranieri da lungo tempo residenti nel nostro paese ed ivi aventi l’esercizio di industrie o di commercio, i quali si trovano nelle medesime condizioni economiche di tutti gli altri cittadini italiani.

 

 

Il diritto del proprietario ad abitare nella casa propria.

 

Contrastanti sono altresì le tendenze le quali si erano manifestate in merito alla questione dibattutissima del diritto del proprietario a recarsi ad abitare in casa propria.

 

 

Secondo i decreti vincolatori (art. 3, del decreto luogotenenziale 29 marzo 1919, n. 370), il locatore non può opporsi alla proroga a meno che non possa dimostrare di avere necessità di adibire la casa per abitazione propria o non concorrano altre speciali e gravi circostanze le quali giustifichino il suo diniego.

 

 

Il decreto del 18 aprile non ha ritenuto di poter variare la dizione di questa norma, la quale quindi è riprodotta testualmente nel primo comma dell’articolo 11.

 

 

Intorno a questa norma già si è venuta intessendo una speciale giurisprudenza variabile a seconda delle città e che non sarebbe stato opportuno pregiudicare con una variazione anche soltanto formale della norma.

 

 

La norma speciale per la città di Roma per gli acquisti posteriori all’1 aprile 1919.

 

Ossequente però al suo principio di evitare, per quanto sia possibile, le ragioni di contestazione e di dubbio, la maggioranza della commissione sulle abitazioni aveva creduto essere opportuno trarre partito, non però nello stesso senso, e con le stesse conseguenze, da una norma la quale fu già parzialmente adottata nella città di Roma. Per questa fu fissata la data dell’1 aprile 1919, a partire dalla quale i nuovi proprietari non hanno più diritto di richiedere di adibire la casa per abitazione propria, anche quando siano in grado di dimostrarne la necessità. Il legislatore ritenne che in questo caso non si trattasse più di una contesa fra proprietario ed inquilino, ma tra inquilino residente nell’alloggio e inquilino nuovo desideroso di entrarvi e disposto a pagare, invece di un fitto annuo al proprietario, un prezzo d’acquisto dell’appartamento medesimo. Posta così la questione, il legislatore ritenne che per la città di Roma fosse conveniente garantire i vecchi inquilini contro l’occupazione delle loro case da parte di nuovi inquilini fattisi acquirenti dell’appartamento. La commissione non aveva ritenuto di estendere a tutta l’Italia il principio accolto per Roma, inquanto per le altre città l’acquisto degli appartamenti, fatto prevalentemente allo scopo di cacciar via un inquilino con un altro inquilino non assunse un’intensità degna di nota ed anche in quelle città in cui le case si vendono ad appartamenti, come nella riviera ligure, non pare che vi sia stata una intensificazione particolare di questi acquisti.

 

 

Opportunità di precisare le condizioni di necessità per coloro che erano proprietari innanzi all’1 aprile 1919.

 

La data però dell’1 aprile 1919 era parsa come tale utile a fermarsi allo scopo di meglio chiarire quali sono le condizioni di necessità le quali possono costringere il proprietario di adibire la casa per abitazione propria. Questa condizione di necessità è assai difficile ad essere definita, e molto variabile fu la pratica delle commissioni arbitrali in tale argomento. Talvolta bastò che il proprietario non avesse più a disposizione un alloggio confacente alle mutate condizioni di famiglia per ottenere dalla commissione arbitrale la facoltà di andare nella casa propria; tal altra non fu possibile di ottenere tale consenso neppure quando si dimostrò che il proprietario non aveva alcun appartamento disponibile in cui abitare, sia per essere egli stato cacciato dalla casa in cui risiedeva, sia per essere stato traslocato da altro luogo o ritornato dal servizio militare nella città in cui possedeva la casa. Accadde persino che i proprietari di case i quali avevano affittato il proprio appartamento perché richiamati al servizio militare non poterono, dopo aver onorabilmente servito il paese e qualche volta riportato ferite od aver ottenuto distinzioni militari, rientrare nella casa propria per l’ostinato rifiuto dell’inquilino ad andarsene, pur nei casi nei quali era stato chiaramente stipulato tra i due interessati che l’affitto avrebbe dovuto durare soltanto nelle more del servizio militare, sicché l’ex-combattente, nella città sua, in cui possedeva casa, dovette andarsene ramingo per gli alberghi od in camere mobigliate.

 

 

Voto della maggioranza della commissione.

 

La commissione delle abitazioni ritenne che per i proprietari, i quali possedevano la casa dall’1 gennaio 1919, fosse utile specificare meglio le «speciali e gravi circostanze» indicate già nei decreti vigenti, le quali possono dargli diritto ad adibire la casa per abitazione propria ed è per questo motivo che nel secondo comma dell’articolo 10 del suo progetto, si indicarono fra queste circostanze i mutamenti dello stato civile, nella costituzione della sua famiglia, nell’attività professionale, nel luogo del lavoro e nelle peggiorate condizioni economiche del locatore. Il proprietario potrà anche altrimenti dimostrare il suo stato di necessità ed addurre altre speciali e gravi circostanze, le quali confortano il suo proposito di recarsi ad abitare in casa propria. Parve opportuno però mettere in special rilievo alcune fra queste circostanze le quali necessariamente debbono essere prese in considerazione e ritenute tali da legittimare la richiesta del proprietario, salvo sempre l’apprezzamento dei casi singoli da parte del magistrato.

 

 

Naturalmente il proprietario, che era tale prima dell’1 aprile 1919, può, quando il contratto di affitto sia scaduto, far valere le circostanze indicate, allo scopo di ottenere di potersi recare ad abitare nella casa propria, contro qualunque inquilino, anche quando questi avesse locato la casa da un più antico proprietario, usufruttuario od altro avente diritto da cui però la proprietà fosse passata all’attuale proprietario prima dell’1 aprile 1919.

 

 

Per coloro i quali diventarono acquirenti dalla casa a partire dall’1 aprile 1919, si deve ammettere esistesse già la conoscenza al momento dell’acquisto non solo dei decreti limitatori, ma anche delle gravi difficoltà che la giurisprudenza opponeva ai nuovi acquirenti ad occupare la casa propria. Quindi per essi rimanga invariato il diritto vigente; ad essi incomberà l’obbligo di dimostrare la necessità di adibire la casa per abitazione propria o l’esistenza di speciali e gravi circostanze, le quali dovranno essere dimostrate caso per caso ed apprezzate dal magistrato. Se già questa dimostrazione hanno dato alle commissioni arbitrali e queste hanno accolto la loro istanza, nulla sarà variato in confronto alla situazione vigente.

 

 

Voto della minoranza.

 

La minoranza della commissione non aveva ritenuto di potersi adagiare a questa proposta della maggioranza. Ritenne invero la minoranza che la dizione dei decreti vigenti, riprodotta nel primo comma dell’unito progetto, sia troppo vaga ed imprecisa, così da lasciar luogo agli arbitri più gravi da parte delle commissioni arbitrali, le quali talvolta facilmente concedono e tal altra interpretano così restrittivamente il criterio della necessità da rendere intollerabile la posizione dei proprietari a cui in nessun modo non è reso possibile di recarsi ad abitare nella propria casa.

 

 

La minoranza della commissione ritenne che sia necessario fornire un mezzo semplice per la dimostrazione della necessità e ritenne che questa necessità debba estendersi all’abitazione propria dei genitori o dei figli che debbono contrarre matrimonio. La necessità deve cioè presumersi secondo la minoranza della commissione, ma allo scopo di impedire che il proprietario faccia uso troppo soggettivo della sua facoltà e pretenda di ottenere libero l’appartamento al solo scopo di poterlo poi in avvenire subaffittare a migliori condizioni, vuole che esso debba versare una cauzione pari al doppio della pigione annua pagata dall’inquilino, cauzione la quale, qualora la casa non venga poi occupata di fatto dal locatore o dalle persone per le quali egli l’ha reclamata, dovrà restare devoluta a vantaggio dell’Istituto delle case popolari. Il locatore non solo dovrà assoggettarsi alla perdita della cauzione, ma dovrà risarcire i danni arrecati all’inquilino fatto sloggiare, qualora venga chiarito, che il suo desiderio di ottenere la casa per abitazione propria era un mero pretesto.

 

 

Conclusione su questo punto.

 

Certamente il sistema della cauzione e della perdita pecuniaria si presenta sotto un certo aspetto attraente, come quello che permette di evitare le indagini sullo stato di necessità, e per un momento a me il sistema stesso era sembrato accettabile; ma una meditazione più lunga mi persuase dell’opportunità di non innovare troppo sul sistema vigente. È opportuno togliere occasioni a contese e sopprimere, per quanto sia possibile, ogni disputa dinanzi al magistrato per ragioni di affitto di case. È vero che il sistema della cauzione è più semplice in un momento iniziale, ma fa sorgere la possibilità di contese complicate in un momento successivo, quando l’inquilino, o per esso l’istituto delle case popolari a favore di cui andrebbe devoluta la cauzione, voglia dimostrare che il proprietario non ha effettivamente usato la casa ad uso di abitazione propria, dei genitori o dei figli. Queste dispute sarebbero senza limite di tempo e par meglio che, dovendosi disputare, il magistrato decida subito ed inappellabilmente sullo stato di necessità. D’altro canto l’aggiunta del secondo comma dell’articolo 10 facilita l’opera del magistrato, in quanto che, per quei proprietari i quali siano stati tali prima dell’1 aprile 1919 e per cui si può ragionevolmente presumere che non hanno acquistato la casa al solo intento di sostituire sé stessi all’inquilino occupante, annovera alcune circostanze precise, come il mutamento nello stato civile, nella costituzione della famiglia, nell’attività professionale, nel luogo del lavoro, ecc., le quali possono servire di lume al magistrato per giudicare se il proprietario abbia fondato motivo di recarsi ad abitare nella propria casa.

 

 

Nell’art. 11 del decreto del 18 aprile il riferimento alla data dell’1 aprile 1919 fu tolto. Il che fa vedere che al governo parve che in ogni caso fosse opportuno di chiarire le ragioni di necessità e le speciali e gravi circostanze che danno diritto al proprietario di andare ad abitare in casa propria.

 

 

Evidentemente la distinzione tra acquisti anteriori e posteriori all’1 aprile 1919 è stata considerata troppo artificiosa o limitata a poche località per rispetto alle quali opportunamente si ritenne non si dovesse turbare il diritto del proprietario ad abitare in casa propria, quando esistono le speciali e gravi circostanze indicate nella legge e da apprezzarsi dal magistrato.

 

 

Proposta di scioglimento delle commissioni arbitrali. Ritorno al magistrato ordinario.

 

Come conclusione terminale di tutte le norme le quali fin qui furono commentate, il decreto del 18 aprile stabilisce all’articolo 13 che siano disciolte le commissioni arbitrali istituite allo scopo di decidere le questioni fra proprietari ed inquilini. Tutti gli sforzi fatti precedentemente allo scopo di costruire un sistema preciso di diritti e di obblighi da parte dei proprietari e dagli inquilini spiegano la abolizione.

 

 

L’imparzialità delle commissioni stesse è stata molte volte messa in dubbio; l’esistenza loro fa sorgere le questioni le quali vorrebbero essere abolite, dà modo al legislatore, con decreti facili ad emettersi, di attribuire ad esse sempre nuove competenze, perpetuando lo stato di incertezza che è uno dei più gravi ostacoli alla ripresa dell’attività edilizia ed al ritorno a condizioni normali.

 

 

Sembra perciò necessario che qualunque magistrato speciale venga ad essere abolito e che si ritorni alla situazione normale di diritto, per cui le controversie fra proprietari ed inquilini, qualunque esse siano, debbano essere giudicate dal magistrato ordinario.

 

 

L’abolizione dimostrerebbe coi fatti che il governo è deciso a ristabilire le condizioni normali ed a rendere sicurezza e tranquillità all’industria edilizia, togliendola da quell’ambiente litigioso e vincolistico, in cui attualmente si trova.

 

 

Non tanto l’aumento dei fitti, quanto la sicurezza nella situazione di diritto e la soppressione di qualsiasi giurisdizione speciale, è la premessa necessaria per il ritorno alle condizioni normali.

 

 

Abolizione dei commissari agli alloggi.

 

Inspirandosi ai medesimi concetti, la commissione delle abitazioni aveva ritenuto che la istituzione dei commissari agli alloggi contrasti a quel normale ritorno alla libertà delle contrattazioni a cui si deve pervenire. Anche quando – superato il primo periodo di inesperienza e di errori – l’opera di essi si svolga con somma prudenza e tenga conto delle circostanze di fatto, essa necessariamente tende a sostituire il prezzo d’imperio a quello libero, la ripartizione delle case d’autorità a quella spontanea; coopera a mantenere lo spirito litigioso nella popolazione, radica l’idea che le case siano una merce di cui i proprietari non possono disporre, ma sia a disposizione dell’autorità politica, diminuisce nei costruttori lo stimolo ad impiegare i capitali nelle case, prevedendo costoro che della casa costruita non essi ma i commissari avranno la reale disponibilità. Lo scoraggiamento dei costruttori trae origine dalla previsione che essi fanno, di non potere poi riuscire agevolmente a vendere le case costruite, salvoché ad appartamenti ad inquilini diretti, essendo i risparmiatori trattenuti dall’investire i loro capitali nelle case dalla paura di comprare una merce di cui altri potrà disporre, non certamente i proprietari.

 

 

La commissione non aveva ritenuto di inserire nel suo schema di disegno di decreto una norma espressamente abolitrice dei commissari agli alloggi, perché la loro istituzione trae origine non da un atto legislativo, bensì da un atto del potere esecutivo, il quale si è fondato su una interpretazione estensiva dell’articolo 3 della legge comunale e provinciale; ma avere fatto voti affinché il governo, che li ha istituiti, addivenga nel più breve termine possibile alla soppressione di questi commissari agli alloggi, chiaritisi organo non vantaggioso alla soluzione del problema delle abitazioni.

 

 

Il voto non fu accolto; e con nuove norme si disciplinarono i poteri dei commissari agli alloggi, allo scopo di trarre da essi il massimo vantaggio col minimo danno. Vana fatica, perché l’istituto è per sé stesso tale da produrre, come ripetutamente dimostrai, molti maggiori inconvenienti dei pochi benefici di cui casualmente esso può essere fecondo.

 

 

Risarcimenti fiscali ai proprietari danneggiati.

 

Il decreto del 18 aprile impone ad alcune classi di proprietari nuovi sacrifici oltre quelli stabiliti dai decreti vigenti. A non parlare della proroga della smobilitazione al di là del 31 luglio 1921, vi è il condono degli arretrati di fitto ancora dovuti agli inquilini smobilitati e vi è per la quarta categoria di alloggi la fissazione al 10 per cento di quell’aumento di fitto che oggi può spaziare fra il 10 e il 20 per cento. Se il nuovo danno si impone, doveva però essere cercato un qualche compenso al danno medesimo. Nel progetto della commissione a tali danni si era proposto un qualche rimedio.

 

 

Del primo danno – condono degli arretrati di fitto ancora dovuti – si proponeva di temperare le conseguenze sancendo, come si fa nell’ultimo comma dell’articolo 15 del progetto della commissione, che i proprietari avevano diritto di ripetere dallo Stato, dalle provincie e dai comuni l’ammontare delle imposte e delle sovrimposte pagate sulle quote di affitto non riscosso. La proposta era giustificata del fatto che la perdita di fitto è imposta d’impero. In condizioni normali, è utile non si concedano rimborsi d’imposta per sfitti se non nei casi eccezionalissimi contemplati dalla legislazione vigente. La difficoltà di ottenere il rimborso delle imposte è valida spinta a non tenere le case lontane dal mercato. Nel caso presente lo sfitto non è dovuto a volontà del proprietario, ma a ordine del principe; ed è corretto che il principe, il quale ha imposto il danno, non pretenda poi il tributo sul reddito, di cui ha vietato la riscossione.

 

 

Opportune norme avrebbero dovuto disciplinare la materia, affinché il rimborso avvenisse per quella parte del reddito imponibile del fabbricato che corrispondeva alla quota parte proporzionale dei fitti non riscossi in confronto di quelli riscossi.

 

 

Un altro risarcimento fiscale la commissione aveva ritenuto opportuno di concedere. Essa era contraria a qualunque esonerazione di imposta avente carattere di classe. Ma appunto perciò riteneva che quando una classe di contribuenti si trovi in condizione di disagio che la rendono incapace a sopportare il tributo, questo debba essere tolto. Per tutti i contribuenti alla recentissima imposta straordinaria sul patrimonio dovrebbe essere concessa una detrazione per carichi di famiglia: provvidenza equa e necessaria per ripartire giustamente il carico delle imposte. Frattanto sarebbe stato equo applicare il concetto generale delle detrazioni al caso di quei proprietari, che per avere il proprio patrimonio composto prevalentemente, ossia per più della metà, di alloggi spettanti alla quarta categoria, hanno subito e subiranno al massimo i danni della legislazione vincolistica; e proponeva che per essi e per i membri della loro famiglia fosse concessa la detrazione di lire 5000 per testa dalla cifra del patrimonio imponibile. Né l’una, né l’altra delle proposte fatte dalla commissione fu accolta dal governo e non si vedono perciò inserite nel decreto del 18 aprile.

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