Sesta lezione
Il problema delle abitazioni, Ed. F.lli Treves, Milano 1920, pp. 172-203

I provvedimenti tecnico-economici per agevolare la costruzione di case nuove.

Fabbisogno di case nuove. Insufficienza di dati statistici precisi.

Ogni provvedimento il quale si limitasse a ristabilire la libertà delle contrattazioni per le costruzioni vigenti sarebbe inutile quando contemporaneamente non si riuscisse a mettere sul mercato una quantità sufficiente di costruzioni nuove che potesse servire da calmiere al rialzo dei prezzi, e fornire alloggi alle popolazioni esuberanti. Non è facile formarsi un’idea di quello che sia oggi il bisogno di abitazione.

Il commissario agli alloggi di Milano valuta in 2000 il numero dei locali costituenti il fabbisogno urgente delle persone le quali sono prive assolutamente di abitazione, o l’hanno talmente disagevole da non riuscire sopportabile qualunque indugio.

Da fonti autorevoli si ha l’impressione che il fabbisogno urgente delle costruzioni in Roma si aggiri intorno ai 20.000 vani all’anno per i prossimi dieci anni, cifra sufficiente per provvedere all’aumento di popolazione verificatasi dopo il 1915. Notisi che in passato il massimo dei locali costruiti in un anno fu di 15.000 nella stessa città.

A Palermo, in occasione di una agitazione degli inquilini si poté constatare che il numero delle famiglie prive di abitazione ammontava a 76, di cui una parte priva di quella abitazione più comoda o più centrale che essa desiderava.

Condizioni limitatrici della deficienza di alloggi.

Come bene ha fatto rilevare l’on. Mortara nella lettera al Presidente del Consiglio citata in altra lezione, l’agitazione per la mancanza di alloggi ha non di rado un carattere artificiale e deriva sia da associazioni a bella posta create le quali debbono dimostrare l’utilità della loro esistenza, sia dall’intromettersi di elementi politici nel dibattito, sia dalle difficoltà che la legislazione vincolistica appone allo smistamento tra le diverse categorie di inquilini. Giova ritenere che a mano a mano che il regime vincolistico lascierà il posto al regime di libertà, venga meno quel che vi è di artificioso nella mancanza di alloggi. Del resto se anche per avventura si eccedesse nelle nuove costruzioni, sarebbe una eccedenza non priva di vantaggi, in quanto il bisogno di case è uno dei più seri e fondamentali bisogni a cui importa di provvedere a preferenza di moltissimi altri. Una delle cause principalissime per la quale la popolazione italiana non gode spesso di quel conforto nell’abitazione che sarebbe desiderabile, è stata fin qui la scarsa propensione dei cittadini a dedicare alla casa una porzione sufficiente del proprio reddito. La vita sulla strada, la ricerca delle compagnie nei pubblici esercizi, le troppo lunghe ore di lavoro, hanno disamorato moltissimi dalla casa, sì da farli contentare di vivere in troppa gente in una sola stanza o in pochissime, e in condizioni repellenti ed antigieniche. Una grande mutazione notasi fortunatamente dopo la guerra. Il rialzo dei salari nelle città industriali e la diminuzione delle ore di lavoro cominciano a far sentire la necessità della casa più ampia e più bella. La conoscenza che molti cittadini del mezzogiorno hanno avuto delle migliori condizioni di vita nel settentrione, hanno reso ad essi incomportabile la vita negli antichi bassi privi di luce, umidi e soprafollati, sicché anche nel mezzogiorno, aiutato dai rialzi dei salari e dai guadagni ottenuti coll’esercizio della piccola industria agricola, si è iniziato un movimento promettentissimo verso l’acquisto della casetta propria e molti aspirerebbero a costruirsela non trovandola a comprare, ove appena ciò fosse possibile. Questo desiderio della casa più ampia, più igienica e più bella, è forse la causa principale di quel che si chiama la crisi delle abitazioni. Non è una crisi in confronto alle antiche condizioni di vita, ma un moto di assestamento verso nuove migliori condizioni. Ed è perciò una crisi grandemente salutare ed utile dal punto di vista sociale.

Il fabbisogno non è uniforme in tutta Italia ed è diverso nelle grandi e nelle piccole città.

Il problema alla cui soluzione deve collaborare lo Stato con un’acconcia legislazione, non è evidentemente un problema uniforme per tutta Italia. Per quanto invero si riferisce ai piccoli borghi ed alle cittadine meno importanti, la mancanza assoluta dell’industria edilizia fa sì che le case siano sempre state e possano solo essere costruite dal privato il quale intende abitarvi, e tutt’al più desidererà di erigere una casa con qualche piano eccedente ai suoi bisogni allo scopo di ricavare dall’affitto di essi il mezzo di sopperire alle spese ed alle imposte gravanti sulla casa.

Il fabbisogno a cui devono provvedere enti pubblici e privati costruttori è più ristretto e si limita alle grandi città, e ad un certo numero di città minori in cui per circostanze speciali la crisi delle abitazioni è più intensamente sentita.

Il fabbisogno prossimo assolutamente urgente ed indispensabile fu calcolato da competentissimi interrogati dalla commissione per le abitazioni in 30.000 vani all’anno per cinque anni per Roma, Milano, Napoli, Venezia, Torino, Bari, Bologna e Genova, senza tener calcolo del fabbisogno per le costruzioni di case signorili, cifra minore di quella di 20.000 vani indicata poco sopra per la sola città di Roma, ma avente un significato intermedio tra quella dei 2000 vani accennati dal commissario degli alloggi come urgentissimi per Milano e quelli di 20.000 vani all’anno per il prossimo decennio, indicato pure per Roma. Il fabbisogno di 30.000 vani all’anno indicherebbe quella cifra, la quale corrisponde alla necessità di dare abitazione a coloro i quali sono oggi privi di casa o lo saranno a mano a mano quando dovranno trasferirsi nelle maggiori città. La cifra lascia fuori di conto quel maggior fabbisogno che corrisponde alle idee nuove di comodo, a cui la popolazione italiana oggi giustamente aspira.

L’intervento dello stato a favore delle nuove costruzioni.

In che modo lo Stato può intervenire per facilitare l’offerta di nuove case sul mercato? I mezzi si possono distinguere in due categorie: tecnico-economici e tributari.

I provvedimenti tecnico-economici.

In primo luogo, dirò dei provvedimenti di indole tecnico-economica, i quali debbono avere la precedenza, come quelli che più efficacemente possono rimuovere gli ostacoli che a detta di tutti i pratici dell’argomento contrastano le costruzioni delle case nuove.

La difficoltà dei trasporti.

1. Il principale e più grave ostacolo alla costruzione di case nuove, è la difficoltà dei trasporti. È una lagnanza universale che viene da tutte le parti d’Italia: dagli ingegneri dirigenti gli enti autonomi edilizi, ai costruttori privati di case, dai collegi degli ingegneri ai rappresentanti di imprese di materiale da costruzione. È praticamente impossibile di poter fare qualsiasi assegnamento sulla consegna dei materiali laterizi, del cemento, del ferro, del legname, di tutto ciò insomma che sarebbe necessario per le costruzioni. Si sa che ingenti quantitativi disponibili di legname, fors’anche di ferro, esistono nelle provincie dell’ex-impero austriaco. Provviste di legname in parte già abbattuto e lavorato per ragioni militari esistono qua e là in Italia. Ma l’esistenza dei materiali è tutt’altra cosa della loro disponibilità sui cantieri di lavoro. A causa del disservizio ferroviario, ed anzi della mancanza assoluta di carri e dell’ingombro delle ferrovie, questo materiale, pur così urgente, è come se non esistesse.

Il ristabilimento di condizioni normali nei trasporti è la prima condizione della ripresa edilizia, come del resto della ripresa di tutta l’attività nazionale.

2. Il primo passo per la risoluzione della crisi delle abitazioni è dunque provvedere a rimettere in assetto il servizio ferroviario. È questo un provvedimento di carattere generale il quale non si riferisce in modo specifico al problema edilizio, ma investe tutto il problema dell’attività nazionale. Certa cosa è, essere perfettamente vano qualsiasi incoraggiamento dato dal governo sotto altre forme alle costruzioni edilizie, che non prenda le mosse dal ristabilimento di un normale servizio ferroviario. Se per tempo si fosse provveduto ad attuare nell’Alta Italia un sistema di navigazione fluviale all’interno, il quale da Venezia giungesse sino a Torino, una parte dell’asprezza odierna del problema dei trasporti dei materiali da costruzione, per lo più poveri e pesanti, sarebbe tolta. Ma è oggi inutile fare recriminazioni sul passato; giova solo affermare, insistendo nella maniera più chiara e magari fastidiosa, che qualunque altra legislazione non servirà a nulla, se innanzi tutto non si porrà in ordine il sistema dei trasporti interni. Da questo fattore dipende la ripresa delle industrie produttrici di materiali da costruzione. Oggi fornaci, segherie, fabbriche di cementi, o rimangono spente od inattive, o non lavorano in pieno perché manca assolutamente qualsiasi sicurezza di poter trasportare sui cantieri di costruzione il materiale predetto; mancando la produzione, manca la possibilità del consumo dei materiali stessi, e l’industria edilizia non può riaversi, non essendovi la certezza di avere in tempo calce, cemento, mattoni, ferro e legname, gli intraprenditori edilizi esitano nell’assumere qualsiasi impegno perché non sanno di poterli mantenere e non vogliono correre il rischio di pagare salari ad operai forzatamente disoccupati e di pagare ai committenti multe per inadempienza; non essendovi la sicurezza della continuità del lavoro, le maestranze sbandate non si ricostituiscono.

Su ciò unanime è stato il consenso di tutti i competenti, poiché è bene porre il ristabilimento di condizioni normali nei trasporti in capo alla lista delle esigenze a cui imprescindibilmente si deve soddisfare se si vuole sul serio una ripresa nell’attività edilizia.

Il ritorno alla normalità nei trasporti delle persone.

3. Non trascurabile è pure l’importanza del ritorno alla normalità nei trasporti ferroviari per quanto si riferisce alle persone. In parecchie grandi città sarebbe possibile sfollare, in misura forse minore di quanto alcuni entusiasti si ripromettono, ma tuttavia non trascurabile, il centro, qualora tornassero ad esistere i mezzi di trasporto che prima della guerra collegavano il grande centro con i centri minori circostanti. Roma, Napoli, Milano, Genova, Torino e forse altre città, hanno nei borghi e nelle cittadine vicine possibilità di albergare una parte della popolazione esuberante. Ma questa possibilità non può essere utilizzata in quanto mancano i treni e le tramvie suburbane le quali colleghino rapidamente i centri vicini a quello principale. Temono sovratutto coloro i quali pur si adatterebbero o forse desidererebbero di andare a risiedere nei centri vicini, la discontinuità nel servizio dei trasporti. Gli scioperi continui e le interruzioni che per altra via si verificano nel servizio, li trattengono dal cercare altrove quella casa che pure preferirebbero. Anche qui trattasi di un problema non puramente edilizio, ma di un problema di carattere generale. Il ritorno a condizioni normali nei trasporti delle persone favorirà la migliore distribuzione della popolazione ed allevierà la parte più acuta del problema edilizio. Fa d’uopo però che questo ritorno alle condizioni normali sia energicamente promosso dal governo, il quale avendo assunto l’esercizio della parte principale delle ferrovie ed il controllo sulle rimanenti, ha l’obbligo morale di far sì che l’opera sua conduca allo scopo a cui essa è intesa.

La sicurezza personale nei sobborghi e nelle case sparse nelle campagne circostanti alle città.

4. Un altro problema d’indole generale connesso con la crisi delle abitazioni è quello della sicurezza personale di coloro i quali abitano nei sobborghi delle città e nelle case sparse nella campagna circostante. La minor cura con cui provvede nei dintorni delle città ai servizi pubblici, alla illuminazione, e alla pavimentazione delle strade, la scarsa frequenza dei comandi dei carabinieri rendono restii moltissimi a trasportarsi nei sobborghi e vivere nelle case di campagna proprie o affittate, dove pur desidererebbero di rimanere. Il mantenimento della pubblica sicurezza è una delle funzioni fondamentali dello Stato, e l’azione diretta di questo per la risoluzione della crisi edilizia riuscirebbe di gran lunga più efficace quando fosse accompagnata dalla perfetta osservanza di quei suoi doveri fondamentali, senza la quale non è concepibile una ordinata vita sociale.

La riforma dei regolamenti edilizi.

5. Passando ora ai provvedimenti di carattere più specifico, ed a parer mio meno importanti dei provvedimenti sovra elencati di carattere generale, vuolsi dare un posto non trascurabile alla riforma da molte parti invocata dei regolamenti edilizi. Questi risalgono in parecchi casi ad epoche ormai troppo antiche e non rispondono alle necessità nuove dell’edilizia, ovvero accrescono senza motivo il costo delle costruzioni. Spesse volte i regolamenti richieggono per i singoli ambienti condizioni di superficie, di altezza, di luce, le quali praticamente riescono inutili ai fini igienici e costituiscono un elemento di rincaro artificioso della costruzione. Suggestivo a questo riguardo è il caso dell’ente autonomo per le case popolari ed economiche di Milano, il quale pur essendo iniziativa pubblica e pur costruendo talvolta per conto medesimo del municipio, ha ritenuto necessario di violare, salvo susseguente sanatoria, i regolamenti edilizi in materia di superficie della cucina, del bagno e dei locali accessori. Una innovazione interessantissima nelle costruzioni dell’istituto autonomo milanese è ad esempio per l’appunto la riduzione a superficie minima, talvolta appena di 4 metri quadrati, della cucina concepita come locale puramente di preparazione delle vivande. Concezione questa la quale, togliendo la possibilità di dormire e vivere nel locale dove si cucina e si lavano le stoviglie, migliora notevolmente le condizioni igieniche della piccola famiglia popolare, mentre è contraria ai regolamenti edilizi pretesi igienici. Altri casi di incongruenza nei regolamenti edilizi si potrebbero citare: come ad esempio la uniformità delle esigenze per le grandi caserme, per cui occorre cercare aria e luce nell’ampiezza di cortili e delle vie circostanti e per le piccole casette per le quali data l’ampiezza dello spazio occupato, la libertà di circolazione dell’aria, la esistenza di orti e giardini, basterebbero vie di gran lunga meno ampie di quelle che si richieggono nei quartieri e caserme. È naturale che per quest’ultime si debba richiedere una minima superficie od altezza per ogni stanza allo scopo di provvedere alla circolazione dell’aria; mentre stanze assai più piccole e meno alte sono sufficienti per le casette delle città giardino, dove la circolazione dell’aria non è impedita da nessun ostacolo. Spesso le dimensioni richieste dalle finestre sono anche eccessive e richiedono spese inutili per serramenta, anche nei casi in cui le stanze sono piccole e possono essere per altra guisa aerate.

Sarebbe dunque necessario che i comuni si decidessero ad una attenta revisione dei regolamenti edilizi, la quale salvaguardando le vere esigenze dell’igiene, le contemperi con quelle del costo oltremodo cresciuto delle costruzioni e tenga conto delle singole situazioni in cui le costruzioni sorgono distinguendo tra centro e sobborgo, tra quartiere a caserma e quartiere a casette, provvedendo diversamente per le città le quali si trovano ad essere in pianura piatta e quelle invece per cui luce ed aria sono diffuse a causa delle variazioni di livello tra punto e punto della stessa città. È deprecabile qualsiasi regolamento tipo che dovrebbe essere foggiato da una autorità centrale forzatamente ignara delle condizioni particolari dei singoli comuni italiani. È utile soltanto che le autorità centrali diano qualche consiglio molto generico che possa essere di guida ai comuni nella revisione necessaria dei regolamenti edilizi.

La revisione dei regolamenti edilizi nelle zone a villini e a casette basse.

6. Dovrebbe altresì procedersi a revisione dei regolamenti edilizi nelle zone delle città da costruirsi a villini o in genere a casette di scarsa elevazione, limitate ad esempio a un pianterreno o tutt’al più a un primo piano. I regolamenti edilizi sono spesso improntati a criteri di uniformità i quali non hanno ragione di essere perché estendono alle zone di fabbricazione criteri i quali sono giusti soltanto per le zone delle città nelle quali la fabbricazione possa spingersi a molti piani. Per queste ultime zone è evidentemente necessario fissare limiti minimi abbastanza ampi alle strade e stabilire vincoli notevoli per i cortili, ecc.: invece nelle zone le quali sono destinate alle costruzioni di villini o di casette sparse in giardini, la larghezza delle vie pubbliche può senza alcun nocumento essere ridotta al minimo possibile. Strade per le quali possa passare semplicemente un carro in una sola direzione possono essere largamente sufficienti al servizio di queste zone; l’incrocio dei carri potrà benissimo essere ottenuto con avvedimenti non difficili i quali permettano il giro dei carri stessi attraverso le vie che fra di loro si intersechino. Il vantaggio delle vie strette, di pochi metri, è evidentemente notevole per la città: vi sono minori spese di manutenzione, il passaggio meno frequente dei carri fa sì che le strade siano meno danneggiate o richiedano minori spese di riparazione; non occorrono marciapiedi veri e propri; la strada assume piuttosto l’aspetto di un sentiero di campagna ben tenuto che non quello di una strada propriamente detta. È evidente che il regolamento edilizio, pur consentendo questa minore larghezza per le zone a bassa fabbricazione, deve provvedere però che giunga il momento in cui la fabbricazione diventi intensiva anche in queste zone e convenga consentire l’elevazione dei fabbricati anche al di sopra del primo piano. Ma già in molte città estere, principalmente in quelle nelle quali la fabbricazione della città giardino si è da più tempo estesa, si è trovato un rimedio all’inconveniente che in avvenire potrebbe manifestarsi; il rimedio consiste nel rendere obbligatoria l’assegnazione di quello che sarebbe il suolo stradale di una strada ampia, a giardino frontale anteriore alla casa. Per 10 o 20 anni quella zona di terreno può essere destinata a giardino e giovare così alla migliore vita famigliare degli abitanti della città giardino e nel tempo stesso a diminuire le spese di manutenzione stradale per il comune. Quando, passato qualche decennio, quel quartiere diventi più centrale è sempre possibile l’occupazione della zona destinata a giardino e l’allargamento conseguente della strada.

In questa zona i servizi pubblici possono essere notevolmente ridotti: si possono applicare provvisoriamente sistemi di fognatura temporanei così da evitare eccessive spese alla città.

Siccome il grave costo di sistemazione dei quartieri a piccole casette basse è l’argomento più forte addotto per lo più contro le casette e in favore delle grandi caserme, è opportuno insistere sulla possibilità che le città hanno di ridurre le loro spese con qualche avveduta modificazione dei loro regolamenti edilizi.

Vincoli all’«altius non tollendi».

7. In occasione di questa revisione dei regolamenti edilizi si dovrà anche provvedere ad incongruenze antiche le quali impediscono la edificazione e la sopra elevazione in località per le quali esistevano un tempo circostanze oggi venute a mancare. Per Milano, ad esempio, esiste sull’attuale viale Venezia una servitù pubblica di altius non tollendi, per consentire originariamente agli accorrenti alle corse delle carrozze sui bastioni di Porta Orientale, di godere il panorama delle prealpi. Oggi al di là dei bastioni è sorta tutta una nuova grande città i cui edifici non soggetti alla detta servitù tolgono completamente la vista delle prealpi a coloro che passeggiano sui bastioni. Tuttavia per forza d’inerzia, la servitù per le case situate sul corso è rimasta, impedendosi così una sopraelevazione la quale potrebbe essere utile a mitigare la crisi delle abitazioni. Esempi analoghi furono citati in numero per altre città, come ad esempio Napoli. Gioverà che nella revisione dei regolamenti edilizi si ponga riparo a queste incongruenze di carattere storico; abolendo le servitù non utili ai fini pubblici, salvo naturalmente, il compenso al comune quando esso sia dovuto per la legislazione vigente e per eventuale convenzione privata.

Rispetto alla convenienza che vi potrebbe essere di sopraelevare i fabbricati esistenti molto si è discusso sui giornali intorno agli ostacoli che le sopraelevazioni incontrano non soltanto nei regolamenti edilizi e in altre disposizioni di carattere pubblico di cui già si fece cenno, ma nella situazione giuridica della proprietà delle case che si tratterebbe di sopraelevare. Accade non di rado di osservare, anche in quartieri centrali delle città, casette basse a un primo piano solo o a pochi piani, non rispondenti, per la loro vetustà o per altri particolari costruttivi, alle esigenze moderne ed a quello che sembrerebbe altresì l’interesse evidente dei proprietari delle case di utilizzare il valore dell’area giunto in quei quartieri centrali ad altezza notevole. Il motivo di questa singolare inutilizzazione delle aree centrali spesso è da ricercarsi nel frazionamento eccessivo della proprietà delle case fra molti consorti. È accaduto che per via di successioni e di divisioni successive la proprietà di quelle case spetti ormai a molte persone, alcune minori di età, altre incapaci per altri motivi, alcune forse residenti in luoghi lontani ed all’estero. È difficile e quasi impossibile di poter mettere tutti questi consorti d’accordo per indurli ad una sopraelevazione la quale altrimenti sarebbe utile. Alcuni dei consorti non hanno la capacità finanziaria per sottostare alla spesa, sia pure rimunerativa, della sopraelevazione.

È difficilissimo tuttavia indicare un rimedio a questa situazione. Trattasi di rapporti giuridici delicatissimi, i quali dovrebbero essere regolati e su cui dovrebbe rivolgersi l’attento esame del legislatore a fine di trovare una soluzione la quale consenta il rispetto al diritto di proprietà dei singoli consorti e al tempo stesso consenta una migliore utilizzazione delle aree. Il concetto che in generale potrebbe affermarsi sarebbe quello che il diritto dei singoli consorti si trasformasse, da diritto sulla cosa, in un diritto sul prezzo ricavato dalla cosa stessa. Occorre però che la materia sia accuratamente disciplinata a fine di non pregiudicare ingiustamente gli uni a vantaggio degli altri.

La sopraelevazione dei fabbricati esistenti. Opportunità di facilitarla ma non di renderla obbligatoria.

8. Su un punto di questi regolamenti occorre intrattenersi a parte, ed è quello della sopraelevazione dei fabbricati esistenti. Naturalmente i regolamenti edilizi dovrebbero essere consegnati in maniera tale da consentire la sopraelevazione dappertutto dove ciò non nuoccia all’estetica della città, non sia contrario alla pubblica igiene ed alla solidità degli edifici sottostanti. Entro i limiti dei riformati regolamenti edilizi vigenti, è augurabile che ogni proprietario, ove ne veda la convenienza, utilizzi meglio con acconcie sopraelevazioni la sua proprietà.

Taluni però vorrebbero che si facesse obbligo ai proprietari di sopraelevare le loro case secondo criteri che dovrebbero essere stabiliti dall’autorità comunale, ritenendosi che per tal modo sia possibile di poter fornire a un buon mercato relativo nuove abitazioni in misura ragguardevole.

Naturalmente bisogna augurarsi, come già ho detto or ora, che, ogni qual volta la sopraelevazione sia conveniente ed igienicamente ed esteticamente consigliabile, essa sia consentita dalle autorità comunali; ma non si potrebbe utilmente andare al di là. Sancire un obbligo di sopraelevazione potrebbe andar contro le norme più evidenti della convenienza economica e all’interesse dei medesimi inquilini. Non è possibile affermare in generale che la sopraelevazione sia più economica che non la nuova costruzione. L’esperienza di parecchi costruttori e di taluni istituti autonomi per le case popolari, porterebbe invece a conchiudere che, fatta salva la questione dell’area, e della sistemazione generale del quartiere, la costruzione di piccole casette a un piano terreno sopraelevate sia il tipo di costruzione più economico fra tutti quelli che possono essere oggi intrapresi. Il danno derivante dall’essere le fondamenta ed il tetto distribuiti sopra un piano solo invece che sopra due o tre o quattro e più piani è largamente compensato da altri vantaggi, come la possibilità di tenere le mura più sottili, di risparmiare sulle scale, di utilizzare meglio tutti i locali e di evitare gli impianti costruttivi che assorbono notevole parte del costo di costruzione.

Il costo della demolizione e della ricostruzione del tetto in questi tempi può essere proibitivo, talora la sopraelevazione può essere sconsigliabile per ragioni tecniche; aggiungasi che per sopraelevare occorre, per tempi più o meno lunghi talvolta, rendere impossibile la permanenza degli inquilini nei piani sottostanti o almeno renderla grandemente malcomoda. In alcune città occorrerebbe mutare i regolamenti edilizi, poiché l’ultimo piano, per cui è consentita un’altezza minore degli altri, diventando il penultimo dopo la sopraelevazione, dovrebbe a sua volta essere sopraelevato, con una spesa ragguardevole.

Insomma è impossibile decidere a priori se la sopraelevazione sia conveniente oppur no, e perciò è sconsigliabile qualsiasi norma costrittiva al riguardo e sono consigliabili invece tutte quelle modificazioni ai regolamenti edilizi le quali, come dissi dianzi, senza nocumento dell’igiene e dell’estetica delle città, consentano ai proprietari di procedere alla sopraelevazione, quando le ragioni della convenienza superino quelle del danno.

Interessi contrastanti dei pochi inquilini insistenti in fabbricati sopraelevandi.

9. Accade non di rado che proprietari vogliosi di sopraelevare i loro fabbricati o di abbattere vecchie e disadatte costruzioni per sostituirle con costruzioni moderne e capaci di sovvenire assai più largamente di quanto oggi non accada ai bisogni della popolazione, trovino grave impedimento nel diritto di insistenza dei pochi inquilini attuali.

Segnalai già l’opportunità che le città tolgano i vincoli oggi esistenti per ragioni storiche venute meno di fatto alla sopraelevazione; ma ci sono casi nei quali pur avendo già le autorità municipali consentito di togliere il vincolo dell’altius non tollendi, i proprietari si trovano nell’impossibilità di potersi giovare della facoltà concessa dal municipio, perché uno o pochissimi inquilini si ostinano a rimanere nella casa vecchia e disadatta e impediscono un’opera di trasformazione la quale potrebbe riuscire utilissima alla città. Evidentemente qui contrastano due interessi ugualmente degni di considerazione; da un lato vi è l’interesse degli inquilini i quali fino alle date legali hanno diritto di rimanere nel loro alloggio; dall’altro lato vi è l’interesse della collettività coincidente con quello del proprietario che ad una casa vetusta o antica, la quale per esempio contiene soltanto 50 camere, si sostituisca una nuova moderna costruzione con un numero di camere quattro, cinque o magari dieci volte superiore. Non è possibile a questo riguardo dare nessuna norma di carattere generale la quale stabilisca quando si possa passar sopra al diritto degli inquilini a rimanere ancora per un certo tempo nel loro alloggio. Qualunque norma di carattere generale che volesse darsi potrebbe contrastare con le singolarità dei casi. L’art. 16 del decreto 18 aprile concede ai municipi la facoltà di dichiarare nell’atto medesimo nel quale danno la loro approvazione al piano della sopraelevazione se questa possa essere compiuta anche contro l’opposizione al licenziamento degli inquilini.

Naturalmente nel dare o negare questo permesso di licenziamento degli inquilini anche prima delle date fissate dal decreto-legge, l’autorità comunale dovrà regolarsi a seconda della maggiore o minore importanza della casa costruenda; del numero maggiore o minore di inquilini che si tratterebbe di spostare, e darà la prevalenza a quello fra i due interessi che dal punto di vista collettivo sia da considerarsi dominante.

Siccome la sopraelevazione potrebbe riferirsi a costruzioni adibite ad uso di albergo, l’art. 16 del decreto stabilisce che l’autorità municipale nel concedere o negare la facoltà al proprietario desideroso di costruire il suo fabbricato, debba tener conto dell’effettiva importanza dell’albergo.

Quando trattasi di alberghi di quarto ordine o di osterie di scarso rilievo non utili all’industria del forestiero, è evidente che deve prevalere l’interesse collettivo delle ricostruzioni, ed in tal caso – rispettate sempre le locazioni in corso – il municipio potrà consentire che sia data licenza agli albergatori, quando il proprietario si impegni a costruire un edificio di molta maggior portata ed utilità per abitazione. La medesima facoltà potrà essere data qualora si tratti bensì di alberghi di notevole importanza ma il proprietario si obblighi a ricostruire in altra località una costruzione specialmente adatta ad uso di albergo e che possa sostituire quella la quale verrebbe ad essere abbattuta o trasformata. Questo è anzi un concetto generale che dovrebbe essere adottato a riforma dei decreti vigenti in materia di vincolo agli alberghi esistenti. Ciò che importa non è tanto che sia conservato ad uso di albergo quel preciso edificio che attualmente vi è destinato. Può darsi anzi che l’edificio stesso fosse stato originariamente costruito ad uso di albergo ma vi fosse stato destinato dopo adattamenti più o meno felici. In questo caso giova alla collettività che al posto della vecchia costruzione sottentri una nuova costruzione capace di fornire alloggio al medesimo o a un maggior numero di clienti e più adatta per la sua struttura interna all’uso specifico di albergo.

In questo caso dovrebbe sempre essere consentito al proprietario dell’albergo di trasferire il vincolo del vecchio al nuovo rendendo così libero il vecchio edificio per la sua destinazione ad altro scopo diverso da quello della industria alberghiera.

Le costruzioni provvisorie a tipo baraccato.

10. Fu prospettato da varie parti il problema delle costruzioni provvisorie a tipo baraccato, di cui molte sono già state sperimentate in Italia, con successo variabile. Non c’è un taglio netto fra la costruzione stabile ordinaria e la costruzione baraccata, procedendosi per via di transizioni insensibili dall’uno all’altro tipo ed essendo in certe regioni, come quelle soggette al pericolo del terremoto, la costruzione baraccata divenuta il tipo normale delle costruzioni.

In questa materia tutto dipende dalle circostanze locali, dalle condizioni del clima, dall’altitudine e latitudine, le quali ora favoriscono ed ora contrastano le costruzioni baraccate. Ad esempio, le case in legno, le quali hanno dato buona prova al di sopra di una certa altitudine e nei paesi di montagna, non sono riuscite egualmente fortunate nelle città di pianura dove domina l’umidità e vi sono grandi variazioni di temperatura. Quando non si adoperino metodi molto rigorosi di pulizia, le case in legno diventano facilmente fonte di infezione per la sporcizia, e un esempio tipico al riguardo ci è fornito da alcune zone della città nuova di Messina.

Loro carattere di costruzioni di fortuna.

Le costruzioni baraccate, salvo si faccia astrazione dalle zone sismiche, hanno il carattere di espedienti di fortuna, servono per poter con rapidità risolvere alcuni problemi i quali si impongono sovratutto in ragione del tempo. Quando manchino i materiali da costruzione ordinaria, quando sia impossibile di procurarsi laterizi o cemento o calce, ed occorra dare ricovero ad una certa popolazione, può essere necessario ricorrere alle costruzioni baraccate. Ed allora queste adempiono egregiamente al loro ufficio, se bene sia da dubitarsi se il loro costo abbia ad essere notevolmente inferiore a quello delle costruzioni più stabili dello stesso tipo, ad un piano solo terreno o a due piani.

Limiti entro cui le costruzioni baraccate possono ritenersi consigliabili.

In ordine decrescente, le costruzioni baraccate possono riuscire utili quando l’urgenza del tempo lo richieda:

• a) Per gli uffici pubblici allo scopo di sfollare case permanenti le quali meglio potrebbero essere utilizzate a scopo di abitazione. Giova insistere sull’opportunità che fu già segnalata nel decreto istitutivo dei commissari degli alloggi che, ogni qualvolta sia possibile, gli uffici pubblici di carattere provvisorio, ed anche, aggiungiamo noi, quelli di carattere permanente, vengano collocati in baracche, sia in quelle esistenti, sia in altre che, opportunamente, avendosi a disposizione il materiale, potrebbero essere costruite. L’ufficio pubblico dovendo essere occupato soltanto nelle ore migliori del giorno, hanno minor importanza le condizioni igieniche le quali sconsigliano la vita permanente delle famiglie nelle baracche. Né ha poca importanza la considerazione che, diminuendosi per tal modo il comodo degli impiegati addetti ai pubblici uffici provvisori, questi si decideranno più rapidamente a mettere in luce le ragioni le quali consigliano la soppressione dell’ufficio, a cui invece per ragioni personali essi tendono a dare perpetuità quando l’ufficio sia comodamente allogato in costruzioni di carattere stabile. L’emigrazione dei pubblici uffici nelle baracche avrà così due benefici effetti: uno di rendere disponibili case permanenti per abitazione e l’altro di favorire la soppressione degli uffici pubblici inutili;

• b) In attesa di costruzioni di carattere stabile, l’esperienza ha dimostrato che gli edifici baraccati possono egregiamente servire altresì per aule scolastiche, per ospedali o locali di cure provvisorie, forse meglio di appartamenti privati frettolosamente occupati, per cui non è possibile un adattamento completo allo scopo specifico a cui quei locali dovrebbero essere destinati;

• c) Gli edifici baraccati possono anche essere utilizzati convenientemente specie sulle aree edificabili centrali, per le quali sarebbe sconsigliabile una costruzione di carattere permanente che non utilizzasse convenientemente il valore potenziale dell’area stessa. In molte città, qua e là nel concentrico dell’abitato, si trovano sparpagliate aree edificabili vuote, le quali sono mantenute tali non per semplice desiderio di lucro del proprietario, ma perché l’attesa giova a raggiungere il momento, il quale potrà arrivare soltanto fra 10 o 20 anni, il cui quartiere sia diventato anche più centrale e sia possibile di costruire sopra quell’area un edificio che utilizzi in pieno le qualità dell’area, ad esempio a scopo di ufficio o di negozio o di albergo o di casa signorile capace di dare alti redditi. Sarebbe antieconomico costruire su quelle aree a buon mercato di carattere popolare, perché quella utilizzazione frettolosa potrebbe nuocere all’utilizzazione più piena e più utile nell’interesse della collettività, la quale potrà farsi dopo un certo periodo di tempo. Le costruzioni baraccate, le quali hanno carattere provvisorio ed il cui costo deve essere ammortizzato in un breve periodo di tempo, possono giovare ad utilizzare queste aree. Venuto il momento dell’utilizzazione piena giova sperare che sarà anche venuta meno la crisi delle abitazioni che oggi ha consigliato la costruzione di fortuna e quindi gli edifici pubblici, le aule scolastiche, gli ambulatori medici o chirurgici, le casette baraccate per abitazioni private, potranno senza danno essere demolite, utilizzando per lo più in misura ragguardevole il materiale impiegato e lasciando l’area ormai cresciuta di valore ad una utilizzazione più perfetta.

Il ristabilimento nell’industria edilizia della fiducia nel ritorno effettivo ad un regime normale.

11. Fra le condizioni le quali favoriranno la ripresa delle costruzioni è da ricordare in specialissimo modo il ristabilimento della fiducia nell’industria edilizia, la quale sarà la conseguenza del ritorno al regime normale della libertà delle contrattazioni.

Quando all’1 luglio 1921 si vedrà di fatto liberata una parte piccola e limitata degli appartamenti più ricchi o di quelli abitati dagli inquilini soggettivamente posti in condizioni economiche più fortunate, quando i costruttori edilizi toccheranno con mano che una parte almeno della case vecchie comincia ad essere rimessa sul mercato, diminuirà il timore da cui oggi sono presi e che li allontana dalle costruzioni; il timore cioè di costruire agli attuali costi elevati e di vedersi poi costretti, dalle agitazioni popolari e dalla sottomissione delle loro case al regime vincolistico, a fitti non rimuneratori. Come si può sperare che un costruttore privato si decida ad impiegare i propri capitali nella costruzione di locali che a lui costeranno da 6 a 10 e 12 mila lire l’uno e gli importeranno perciò tra interessi sul capitale, imposte e spese un onere annuo variabile da 400 a 1000 lire per locale, quando egli teme che un decreto governativo o una disposizione dei commissari degli alloggi lo costringa poi ad affittare il medesimo locale ad un prezzo di 200 lire all’anno? Il timore di perdere la differenza fra 400 o 1000 e 200 è sufficiente per distruggere ogni fiducia nell’avvenire dell’industria edilizia e per indurre i capitali ad allontanarsi timorosamente da qualsiasi iniziativa. Solo il ritorno effettivo anche se graduale alla libertà delle contrattazioni potrà far cessare questa psicologia dell’incertezza e della sfiducia e mettere al posto di essa un sentimento rinnovato di iniziativa industriale.